賃貸物件で入居者の方が亡くなり、特殊清掃の見積書を前にして「特殊清掃の費用は誰が払うのか」と立ち止まるご家族・賃貸オーナー様は少なくありません。
現場で10年以上ご家族と向き合ってきた立場から申し上げると、特殊清掃費用の負担は「誰でもよい」ではなく、賃貸借契約と民法の条文を順に確認することで、おおよその責任順序が見えてきます。
本記事では、特殊清掃の費用は誰が払うのかという問いに対し、立場別の負担範囲、民法の根拠、相続放棄を選ぶ際の判断軸、保険でカバーできる範囲までを順を追って整理します。費用負担の問いに迷われている方の判断材料になれば幸いです。
Contents
特殊清掃の費用は誰が払うのか（原則の負担順序）
特殊清掃の費用は、賃貸物件で発生した場合、原則として(1)連帯保証人、(2)法定相続人、(3)物件所有者（オーナー）の順で負担が問われるのが一般的です。
賃貸借契約上の原状回復義務は借主にあり、借主が亡くなっている場合は、借主の地位を引き継ぐ立場の人へ請求が向かうためです。
負担順序は「誰でもよい」ではなく、契約と民法に沿った順番で決まると押さえておくことが、混乱を避ける第一歩になります。
賃貸物件における原状回復義務の所在
賃貸物件で発生した特殊清掃費は、賃貸借契約に基づく原状回復義務の延長線上で請求されるのが基本です。
借主が亡くなっていても、借主としての地位は相続人に承継され、連帯保証人の責任もそのまま残ります。
最初に向かう請求の窓口がどこなのかを把握しておくと、ご家族・オーナーともに次の一手を判断しやすくなります。
持ち家・実家で発生した場合の取り扱い
故人がお住まいだった物件が持ち家・実家であれば、賃貸借契約に基づく原状回復義務は発生しません。
代わりに、相続財産の一部としての建物の管理・処分を相続人が引き受ける形になります。相続人が清掃費を負担するか、買取業者へ清掃前の状態で売却するか、判断軸は変わります。
「順序」はあくまで一般論である
負担順序は確定的なルールではなく、賃貸借契約や保証契約の文言、保険特約、相続関係によって変わります。
たとえば連帯保証人が高齢で支払い能力がない、法定相続人が全員相続放棄をした、契約に「大家負担」の特約があるといった事情があれば、負担者は変動します。
具体的な事案では、賃貸借契約書・保証契約書・保険証券を手元に置いて、弁護士・司法書士に確認することをおすすめします。
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連帯保証人が特殊清掃費用を払うケース
賃貸物件で借主が亡くなり、連帯保証契約が有効に存続している場合、連帯保証人は借主と同じ範囲で特殊清掃費・原状回復費の支払い義務を負います。
連帯保証人は単純な保証人と異なり、催告の抗弁権や検索の抗弁権を持たないため、貸主から請求があれば借主と同等の立場で応じる必要があります。
賃貸借契約書と一体になった保証契約の内容を確認し、極度額・補償範囲を把握することが出発点です。
連帯保証人の責任範囲（借主と同等の責任）
連帯保証人は、借主が負う一切の債務について連帯して責任を負います。
具体的には、未払賃料・原状回復費・特殊清掃費・損害賠償が対象になり、借主が亡くなっていても保証契約は当然には終了しません。
たとえば、1DKのアパートで孤独死が発生し、特殊清掃費40万円・未払家賃15万円・原状回復費25万円が請求された場合、連帯保証人は合計80万円について借主と同じ立場で対応する形になります。
「保証人になっただけだから」という説明は通用しないため、契約時に責任範囲を確認しておくことが重要です。
2020年4月以降の契約に必須の「極度額」
2020年4月施行の改正民法（民法465条の2）により、個人が連帯保証人となる契約では極度額（保証する上限金額）を書面で定めることが必須になりました。
極度額の定めがない契約は無効になるため、保証人として支払いを求められた際は、まず契約書に極度額の記載があるかを確認しましょう。
たとえば「極度額200万円」と定められていれば、特殊清掃費・原状回復費・未払家賃の合計がその範囲を超えても、連帯保証人は200万円までの責任にとどまります。
改正前（2020年3月以前）の契約には適用されない点も合わせて押さえておきたいポイントです。
連帯保証人が支払えない・支払い能力がない場合
連帯保証人が高齢で年金生活、長期入院中など、現実に支払いが難しい場合は、貸主・管理会社との協議のうえで分割払い・支払い猶予を求めることが現実的です。
法的には責任を免れるわけではありませんが、無理のない支払い計画を提示することで合意に至るケースは少なくありません。
極度額を超える請求があった際や、契約書の体裁に疑問がある場合は、無料法律相談（法テラス・弁護士会）の活用も選択肢になります。
保証会社が入っている場合の取り扱い
近年は個人の連帯保証人ではなく、家賃保証会社が保証する契約形態が増えています。保証会社契約では、保証会社が立て替えたうえで相続人へ求償する流れが一般的です。
連帯保証人がいない契約でも、保証会社の規約に応じた請求は発生する点を押さえておきましょう。
法定相続人が特殊清掃費用を払うケース
連帯保証人がいない、または保証会社のみで個人の連帯保証人が設定されていない契約では、法定相続人へ特殊清掃費の支払いが向かう流れが一般的です。
借主の地位は相続によって承継されるため、未払家賃・原状回復費・特殊清掃費は相続債務として相続人が引き継ぎます。
配偶者・子・直系尊属・兄弟姉妹の順で相続人が確定し、相続分に応じた負担が原則になりますが、相続放棄を選べば負担を回避できる仕組みも用意されています。
法定相続人の範囲と相続順位
民法上、法定相続人は次の順序で確定します。
- 第1順位：子（およびその代襲相続人）
- 第2順位：直系尊属（父母・祖父母）
- 第3順位：兄弟姉妹
配偶者は常に相続人となり、これらと並ぶ立場で相続分を有します。
たとえば独身の方が亡くなり、両親が健在で兄弟姉妹がいる場合、第2順位の両親が相続人となり、兄弟姉妹は相続人になりません。
相続人が誰なのかは、戸籍謄本を取り寄せて確認するのが確実です。
相続分に応じた負担の考え方
特殊清掃費は相続債務として、各相続人が法定相続分に応じて負担します。たとえば、配偶者と子2人が相続人であれば、配偶者1/2、子それぞれ1/4ずつの負担になります。
実務上は、相続人代表者が立て替えて支払い、後日の遺産分割協議や相続税申告のなかで精算する流れが取られることが多く、領収書・振込記録の保管が欠かせません。
神奈川県のあるご家族では、相続人代表のご長男が特殊清掃費50万円を一括で立て替え、半年後の遺産分割協議で他の兄弟と精算された事例もあります。
相続放棄を選んだ場合の効果と期限
相続放棄をすれば、特殊清掃費を含む相続債務の負担を免れることができます。
期限は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」（民法915条）で、家庭裁判所への申述が必要です。
期限を過ぎると単純承認となり、債務もすべて引き継ぐ扱いになるため、相続財産より債務が多い可能性があるときは早めの判断が欠かせません。
限定承認という選択肢
相続財産が債務を上回るのか下回るのか判然としない場合は、限定承認（民法922条）という選択肢もあります。相続によって得た財産の範囲内でのみ債務を弁済する仕組みで、3か月以内に相続人全員で家庭裁判所へ申述する必要があります。
共同相続人のうち1人でも反対すれば利用できないため、活用には事前の協議が必要です。事案ごとの判断は司法書士・弁護士へ相談することをおすすめします。
相続関係が複雑なときも、特殊清掃の進め方をご相談ください
「相続放棄を考えているが、清掃はどう進めれば」「相続人の合意がまだ取れていない」といったご相談にも、現場の経験から判断材料をお伝えします。
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物件オーナー（大家）が特殊清掃費用を払うケース
賃貸物件であっても、特殊清掃費用を物件オーナーが負担せざるを得ない場面は実際にあります。連帯保証人が存在しない、または極度額の上限に達した、相続人全員が相続放棄をした、賃貸借契約上で大家負担の特約が結ばれているといった事情が積み重なるためです。
オーナー様としては、孤独死保険や家主費用特約の活用、保証会社の利用、見守りサービスの導入といった事前対策で、自身の負担を抑える設計を検討する余地があります。
オーナー負担になる主なケース
オーナー負担になりやすい代表的なケースは、以下のとおりです。
- 連帯保証人がいない・支払い能力がない
- 法定相続人全員が相続放棄をした
- 死因が病死・自然死で借主に故意・過失がないと判断された
- 契約上で大家負担とする特約がある
なかでも相続放棄は、近年の高齢単身世帯の増加に伴い増えており、3年間で2件の物件で相続人全員が放棄し、特殊清掃・原状回復費を自己負担することになったケースもあるようです。
病死・自然死で借主の故意・過失が認められない場合
借主の死因が病死・自然死であり、借主に故意・過失がないと判断される場合、原状回復義務の対象外となる可能性があります。
国土交通省では、通常の使用による経年変化は貸主負担とする考え方が示されており、自然死による特殊清掃費を借主側に全額請求することが難しい場面もあります。
最終的な判断は個別事案ごとに分かれるため、弁護士・司法書士への相談が現実的です。
相続財産清算人を選任する選択肢
法定相続人全員が相続放棄をした場合、または相続人が存在しない場合、家庭裁判所に相続財産清算人（2023年4月施行の改正民法で「相続財産管理人」から名称変更）の選任を申し立て、相続財産から特殊清掃費の支払いを受ける手続きが取れます。
ただし、予納金として数十万円〜100万円規模の費用が必要になり、回収できる金額より持ち出しが大きくなる場面もあるため、費用対効果を踏まえた判断が必要です。
大家として事前に取れる対策
オーナー様が事前に取れる対策としては、以下4点が挙げられます。
- 家主型の孤独死保険・家主費用特約への加入
- 保証会社利用の必須化
- 見守りサービスの導入
- 連帯保証人の極度額設定
孤独死保険は家賃の0.5か月〜1か月分程度の保険料で、原状回復費・特殊清掃費・空室期間の家賃損失を補償する設計が一般的です。1件あたりの孤独死による平均損害額が約47万円という調査結果を踏まえると、事前加入の費用対効果は十分に検討に値します。
相続放棄を選ぶときの判断軸
単純承認とみなされる行為に要注意
民法921条では、相続財産の全部または一部を処分すると、単純承認したものとみなされ、その後は相続放棄ができなくなる旨が定められています。
具体的には、以下の行為が該当する可能性があります。
- 故人の預金を引き出して特殊清掃費に充てる
- 遺品の一部を売却・贈与する
- 賃貸借契約を解約して敷金を受け取る
相続放棄を視野に入れているのであれば、立替え・処分は避け、清掃の進め方を弁護士・司法書士に確認したうえで動くことが安全です。
形見分けや片付けの線引き
「故人の遺品をすべてそのままにしておくのは難しい」というご家族の声もよく耳にします。
一般論として、財産的価値のない品（写真・手紙・日用品）の整理は単純承認に該当しないと整理されることが多い一方、貴金属・現金・骨董品など財産価値のある品の処分は単純承認に該当する可能性があります。
判断に迷う品があれば、いったん封をして写真記録だけ残し、専門家へ確認する手順が無難です。
相続放棄の手続きと期限
相続放棄は、「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述書を提出して行います（民法915条）。
財産調査に時間がかかる場合は、3か月の期間を伸長する申立ても可能です。手続き自体の費用は数千円程度ですが、書類収集や裁判所とのやり取りで時間を要するため、早めに司法書士・弁護士へ相談することをおすすめします。
相続放棄後の管理義務
2023年4月施行の改正民法（民法940条）により、相続放棄をした者は、自己の財産と同一の注意義務をもって、相続財産を保存する義務を負うとされました。
完全に手を離れるわけではない点は押さえておきたいポイントで、現に占有している遺品や物件については、相続財産清算人の選任までの間、最低限の管理が求められる場合があります。
特殊清掃費用を保険でカバーする方法
入居者側が加入する保険（借家人賠償責任保険・家財保険）
賃貸契約とセットで加入することが多い火災保険・家財保険には、借家人賠償責任保険が付帯し、特約で孤独死による特殊清掃費・残置物処理費を補償する設計のものがあります。
限度額は契約により1,000万円〜2,000万円規模が一般的で、特殊清掃費・原状回復費が含まれるかは商品によって異なります。借主・連帯保証人として支払いを求められた段階で、保険証券の特約を確認することが必要です。
大家側が加入する孤独死保険・家主費用特約
オーナー様が加入できる代表例は2種類です。
- 家主型孤独死保険（少額短期保険）
- 家主費用特約付きの火災保険
前者は1戸あたり月額300円〜500円程度で、原状回復費50万円〜100万円、空室期間の家賃損失数か月分を補償する設計が一般的です。
後者は所有する建物の火災保険にオプションで付帯する形で、複数戸を一括カバーできる点がメリットです。
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特殊清掃の費用を誰が払うかに関するよくある質問
Q1. 連帯保証人が認知症で意思疎通が難しい場合、誰が支払うのですか
連帯保証人ご本人の判断能力が著しく低下している場合、ご家族や成年後見人が代理で対応することになります。
それでも支払いが難しい場合は、法定相続人や物件オーナーへ請求が向かう流れになる場面もあります。具体的な進め方は弁護士・司法書士へ相談することをおすすめします。
Q2. 法定相続人が複数いて、特定の人だけが負担しているのは不公平ではありませんか
一般論として、相続債務は法定相続分に応じて各相続人が負担する形が原則です。
代表者が一括で立て替えた場合は、領収書・振込記録を保管し、後日の遺産分割協議や相続税申告のなかで他の相続人と精算するのが一般的な流れになります。
Q3. 相続放棄をすれば本当に1円も払わなくてよいのですか
相続放棄が家庭裁判所で受理されれば、特殊清掃費を含む相続債務の負担を免れるのが原則です。ただし、放棄前に故人の預金を引き出した、遺品を処分した、といった行為は単純承認とみなされ、放棄ができなくなる可能性があります。
実際の判断は弁護士・司法書士へ確認することをおすすめします。
Q4. 大家として、入居者の親族が「払えない」と言ってきた場合はどうすればよいですか
まず賃貸借契約書・保証契約書・保険証券を確認し、連帯保証人・保証会社・家主費用特約の補償範囲を整理します。
法定相続人へ通知のうえ、相続放棄の意向を確認し、相続財産清算人の選任申立てや保険金請求といった手段を順に検討するのが現実的です。事案ごとに最適な手順は変わるため、弁護士への相談を併用することをおすすめします。
Q5. 病死だった場合、本当にオーナー負担になるのでしょうか
国土交通省の原状回復ガイドラインでは、通常の使用による損耗は貸主負担とする考え方が示されています。
病死・自然死で借主に故意・過失が認められない場合、特殊清掃費の全額を借主側に請求することが難しいケースもあります。最終的な判断は個別の事案・契約内容によって分かれるため、専門家への確認が安全です。
Q6. 連帯保証人としての請求書が届きましたが、極度額の記載がありません。支払う必要はありますか
2020年4月以降に締結された契約で、個人の連帯保証人に極度額の定めがない場合、保証契約自体が無効と判断される可能性があります。
契約書の締結日・極度額の記載を確認し、不明な点がある場合は弁護士・消費生活センター・法テラスに相談することをおすすめします。2020年3月以前の契約には適用されない点もあわせてご確認ください。
Q7. 孤独死保険に未加入のオーナーですが、いまから入っても意味がありますか
加入時点以降に発生した事故が補償対象となるため、いま加入することで将来のリスク軽減につながります。保険料は1戸あたり月額数百円規模からの商品もあり、複数戸を所有されているオーナー様であれば年間数千円程度で大きな備えになります。
商品ごとに補償範囲・免責金額が異なるため、複数社の比較をおすすめします。
まとめ｜「誰が払うのか」を整理し、無理のない判断を
特殊清掃の費用は誰が払うのかという問いに対する答えは、賃貸借契約と民法に基づき、原則として(1)連帯保証人、(2)法定相続人、(3)物件所有者の順で負担が問われる、というのが一般論です。
連帯保証人は2020年4月以降の契約であれば極度額の範囲で、法定相続人は相続分に応じて、物件オーナーは保険・特約・相続財産清算人の活用を組み合わせて、それぞれの立場で取れる手段が用意されています。
ご家族にとっては葬儀・遺品整理と重なる場面、オーナー様にとっては入居者の安全と物件運営が交差する場面で、「誰が払うのか」の問いは避けて通れません。
重要なのは、一人で抱え込まず、契約書・保険証券・戸籍を手元に置きながら、弁護士・司法書士・特殊清掃事業者と段階的に進めていくことです。
エバーグリーンは、見積書の内訳整理・お支払いのご相談・保険申請を想定した書面整備まで、ご家族・オーナー様の立場に応じてご相談を承っています。「誰が払うのか」の整理から、お気軽にご相談ください
連帯保証人・法定相続人・オーナー、いずれのお立場でも、現場の経験を踏まえて進め方をお伝えします。お見積もりとご相談は無料です。
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この記事について
大邑政勝
- 家財整理専門会社エバーグリーン 代表
- 一般社団法人 家財整理相談窓口 理事
- 一般社団法人 日本特殊清掃隊 理事
特殊清掃、遺品整理、火災現場復旧など10年にわたる現場経験と多種の資格を有し、豊富なノウハウで顧客第一のサービスの提供に努める。
