退去やオフィス移転が決まると、必ず向き合うことになるのが原状回復工事です。しかし「どこまでの工事が必要なのか」「費用はいくらが適正なのか」「誰が負担するのか」が不透明なまま見積書を受け取り、金額の妥当性を判断できずに悩む方は少なくありません。原状回復工事は、賃貸住宅とオフィス・店舗とでルールがまったく異なり、さらにA工事・B工事・C工事という工事区分によって費用負担者と業者選定権が変わります。
この記事では、原状回復工事の基本的な定義から具体的な工事内容、対象別の費用相場、負担区分の考え方、工事の流れ、そして費用を抑えるポイントまでを整理して解説します。汚染や臭気を伴う特殊な原状回復工事についても、専門会社の視点でお伝えします。
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原状回復工事とは？基本の定義とリフォームとの違い
原状回復工事という言葉は日常的に使われますが、その定義を正確に理解している方は多くありません。まずは基本となる考え方と、混同されやすい用語との違いを整理しておきましょう。ここを押さえておくことが、見積書の妥当性を判断する出発点になります。
原状回復工事は入居前の状態に戻すための工事
原状回復工事とは、賃貸物件を退去する際に、借りていた物件を入居前の状態に戻すために行う修繕・撤去・復旧工事の総称です。法的な根拠は民法621条にあり、2020年4月に施行された改正民法では、借主は賃借物に生じた損傷を原状に復する義務を負うと定められています。
賃貸住宅では壁紙や床材の張り替え、設備の補修が中心になります。一方、オフィスや店舗では入居時に施した内装工事を撤去する作業が主体となり、間仕切りの解体や配線の撤去、造作物の搬出といった大がかりな工事になることも珍しくありません。同じ「原状回復工事」という言葉でも、物件の用途によって内容と規模はまったく異なるのです。
原状回復工事とリフォーム・原状復帰の違い
原状回復工事とリフォームは、目的が根本的に異なります。原状回復工事の目的はあくまで「元の状態に戻すこと」であり、機能を向上させたりデザインを刷新したりすることは含まれません。対してリフォームは、老朽化した部分の改善や設備のグレードアップなど、入居前より良い状態にすることを目的としています。
また、「原状復帰」「現状回復」といった表記を目にすることもあります。原状復帰は原状回復とほぼ同義で、オフィス・店舗業界で使われることが多い表現です。一方、「現状回復」は誤記であり、正しくは「原状回復」です。「現状」は今この瞬間の状態を指すため、契約書上の意味とは異なります。契約書に記載された用語を確認する際は、この違いにも注意してください。
「入居時とまったく同じ」に戻す工事ではない
賃貸住宅における原状回復工事で最も誤解されているのが、「新品同様に戻さなければならない」という認識です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
つまり、日照によるクロスの変色や家具の設置跡、設備の自然な経年劣化といった通常損耗・経年変化は、借主が回復する義務を負いません。これらを含めて全額請求されている見積書は、内容を精査する余地があります。ただし後述するように、オフィス・店舗ではこの原則がそのまま適用されない点に注意が必要です。
原状回復工事の対象別の違い｜賃貸住宅・オフィス・店舗
原状回復工事のルールは、住宅と事業用物件で大きく異なります。この違いを知らないまま住宅の常識でオフィスの見積もりを見ると、判断を誤ることになります。
賃貸住宅の原状回復工事はガイドラインが基準
賃貸マンション・アパートの原状回復工事は、国土交通省のガイドラインが実務上の判断基準として広く用いられています。借主が負担するのは、故意・過失や善管注意義務違反による損耗に限られ、通常損耗と経年変化は貸主負担が原則です。
さらに、借主負担が認められる場合でも、経過年数に応じた減価が考慮されます。壁紙（クロス）やクッションフロアの耐用年数は6年とされ、6年経過後の残存価値はほぼゼロまで減少します。原状回復工事の見積書に経過年数の按分が反映されていない場合は、根拠の説明を求めるべきです。
オフィス・店舗の原状回復工事は契約特約が優先される
一方、オフィスや店舗などの事業用物件では、賃貸借契約書の特約により、通常損耗や経年劣化まで含めてテナント側が全額負担するとされているのが一般的です。事業者同士の契約は当事者の交渉力が対等とみなされるため、住宅ほど強い借主保護が働かないからです。
そのため、オフィスの原状回復工事では「ガイドラインではこうなっている」という主張が通りにくく、契約書の原状回復条項の記載内容がすべてを決めます。入居時の契約段階で範囲を明確にしておくことが、退去時のコストを左右します。
スケルトン戻しが求められるケース
店舗物件や一部のオフィスでは、内装をすべて撤去し、コンクリート躯体がむき出しの状態に戻す「スケルトン戻し」が契約で求められることがあります。天井・壁・床の仕上げ材、間仕切り、造作什器、厨房設備、電気・給排水の配線配管までを撤去するため、工事規模も費用も大きくなります。
注意したいのは、スケルトン戻しと書かれていても、空調・電気・給排水・消防といった共用設備に関わる部分はテナントが勝手に撤去してはいけないケースがある点です。また「仕上げ材の撤去まで」なのか「躯体の補修まで」なのかという文言の違いだけで、金額が数百万円単位で変わることもあります。契約時にこの範囲を明文化しておくことが極めて重要です。
原状回復工事の具体的な工事内容
ここからは、実際にどのような工事が行われるのかを項目別に見ていきます。物件の用途や損耗の程度によって、必要となる工程は変わります。
内装仕上げ（クロス・床材・天井）の張り替え
原状回復工事の中核となるのが内装仕上げの復旧です。壁紙（クロス）の張り替え、クッションフロアやフローリング、タイルカーペットの張り替え、天井材の補修が該当します。汚損や損傷が部分的な場合でも、色柄を合わせるために面単位での施工が必要になることが一般的です。
賃貸住宅では、ガイドライン上、借主に負担を求める範囲は善管注意義務違反箇所を含む最小施工単位（壁1面分など）が原則とされています。一部の汚損を理由に部屋全体の張り替え費用を全額請求されている場合は、施工範囲の根拠を確認しましょう。
設備の撤去・復旧（照明・空調・給排水・電気配線）
オフィス・店舗の原状回復工事では、入居時に増設した照明器具、分電盤、電気容量の増設分、追加した空調設備、給排水配管などを撤去し、元の仕様に戻す作業が発生します。LAN配線や電話配線、防犯カメラの配線も撤去対象になることが一般的です。
これらは建物の設備系統に直結するため、ビル側が指定する業者でなければ施工できないケースが多く、費用が高額になりやすい領域です。撤去だけでなく、撤去後の復旧（天井のパテ処理や開口部の閉塞など）まで含まれるかどうかで金額が変わるため、見積範囲の確認が欠かせません。
造作物・間仕切りの解体と搬出
会議室やパーテーションで区切った間仕切り壁、受付カウンター、造作棚、店舗の厨房設備や什器などの解体・撤去です。解体後の廃材は産業廃棄物として適正に処分する必要があり、その運搬・処分費用も工事費に含まれます。
近年は建設資材価格と廃棄物処分費、職人の人件費がいずれも上昇傾向にあり、数年前の相場感がそのまま通用しない点にも留意が必要です。また、一定規模以上の解体を伴う工事では、アスベスト（石綿）含有建材の事前調査が法令で義務付けられています。築年数の古い物件では、この調査費用や除去費用が別途発生する可能性があります。
消臭・除菌・特殊清掃を伴う原状回復工事
通常の内装工事だけでは終わらないのが、汚染や臭気を伴う現場の原状回復工事です。長期間の喫煙によるヤニ、ペットの尿による臭気、結露を放置して下地まで進行したカビ、水漏れによる床下の腐食などがこれにあたります。
こうしたケースでは、表面の内装材を張り替えるだけでは臭いも汚染も残ってしまいます。汚染箇所を特定して解体・除去し、消毒と消臭を行ったうえで内装を復旧するという、通常とは逆順の工程が必要になります。この工程を省いた工事は、引き渡し後に臭いが再発し、やり直しの費用が二重にかかることになります。
関連記事：徹底消臭・原状回復を行うために、特殊清掃で汚染箇所の解体や除去後のリフォーム作業が必要な理由
仕上げのハウスクリーニング
工事完了後の室内は粉塵や廃材の細かなゴミが残るため、最後にハウスクリーニングを行って引き渡します。床のワックスがけ、窓ガラスとサッシの清掃、水回りの洗浄、エアコンクリーニングなどが含まれます。賃貸住宅ではハウスクリーニング費用を借主負担とする特約が設けられていることが多く、その場合は自分で掃除をしても免除されないのが一般的です。
原状回復工事の費用相場
原状回復工事の費用は、物件の用途・面積・グレード・損耗の程度によって大きく変動します。あくまで目安として、判断の起点となる相場観を押さえておきましょう。
賃貸住宅の間取り別の費用目安
一般的な損耗（喫煙や設備の大きな損傷がない状態）を前提とした場合、賃貸住宅の原状回復工事の総額目安は、1Kで8〜12万円程度、1LDKで10〜15万円程度、2LDKで15〜23万円程度が一つの基準になります。標準的な内容は、クロスの張り替え・床材の補修または張り替え・ハウスクリーニングの3点セットです。
部位別の単価としては、クロス張り替えが施工費込みで1平方メートルあたり1,000〜1,500円程度、クッションフロアの張り替えが1平方メートルあたり3,000〜4,500円程度、畳の表替えが1枚あたり5,000〜8,000円程度が目安です。ワンルームのハウスクリーニングは2〜3万円程度が相場となります。
オフィス・店舗の坪単価の目安
オフィスの原状回復工事は坪単価で表されるのが一般的です。小規模（〜30坪）で坪あたり2〜5万円、中規模（30〜100坪）で坪あたり5〜8万円、大規模（100坪〜）で坪あたり8〜12万円程度が目安とされています。30坪のオフィスであれば概ね60〜240万円が初期判断の起点になります。
ただし、築浅のハイグレードビルやタワー型の複合施設では、坪単価が16万円台から40万円を超えることもあります。指定業者による施工、夜間・休日工事の割増、厳格な検査体制などがコストを押し上げるためです。店舗の場合は、スケルトン戻しの有無と厨房設備の規模によって金額が大きく変わります。
費用が高くなる4つの要因
原状回復工事の費用を押し上げる主な要因は、次の4つに整理できます。第一に工事範囲の広さで、スケルトン戻しや設備撤去を含むかどうかが最大の変数です。第二にビルのグレードと工事条件で、夜間工事や搬出経路の制約は人件費に直結します。
第三に損耗・汚染の程度です。喫煙による全面的なヤニ汚れ、ペット臭、カビの下地進行などがあると、通常の張り替えに消臭・除去工程が加わります。第四に緊急度で、退去日が迫っていて工期に余裕がない場合、応援人員の投入や特急対応で単価が上がります。この4点を意識するだけでも、見積金額の妥当性を判断しやすくなります。
火災・水害・特殊清掃を伴う場合の費用
火災やボヤ、水漏れ・浸水、孤独死といった事案が発生した部屋の原状回復工事は、通常の相場が通用しません。火災現場の復旧は被害規模によって10万円台から数百万円まで幅があり、水損を伴う場合は床下の乾燥処理まで必要になります。特殊清掃を伴う原状回復は、部屋の状況や間取りによって8万円〜60万円程度が清掃部分の相場となり、そこに内装復旧の費用が加わります。
一方で、こうしたケースは火災保険や各種補償が適用できる可能性が高い領域でもあります。作業に着手する前に被害状況を写真で記録し、保険会社と専門業者の双方に相談することで、自己負担を大きく軽減できる場合があります。
関連記事：火災現場の特殊清掃の手順は？費用や原状回復までの流れを解説
原状回復工事の費用は誰が負担する？A工事・B工事・C工事の区分
オフィス・店舗の原状回復工事を理解するうえで避けて通れないのが、工事区分の概念です。この区分を誤解したまま進めると、想定外の費用が発生します。
A工事：オーナーが手配・費用も負担する工事
A工事（甲工事）は、建物の躯体や共用部分、基幹設備に関わる工事で、業者の選定・発注・費用負担のすべてをオーナー（貸主）が行います。外壁、エレベーター、共用の給排水設備、防災設備の本体などが該当します。原状回復工事においてテナントが直接関与する場面は少ない区分です。
B工事：テナントが負担しオーナーが業者を指定する工事
B工事（乙工事）は、費用はテナントが負担するものの、業者の選定はオーナー側が行う工事です。空調設備の増設・移設、分電盤や電気容量の変更、防災設備の増設、防水に関わる工事などが該当します。建物の構造や安全性に関わるため、建物を熟知した指定業者が施工する必要があるという理屈です。
原状回復工事のコストが膨らむ最大の要因が、このB工事です。費用を負担するテナントに業者選定権がないため、相見積もりによる価格競争が働きにくく、単価が高止まりしやすい構造になっています。対策としては、区分の妥当性を確認したうえで、C工事に移せる項目がないかを協議する、見積内訳の根拠説明を求める、といったアプローチが有効です。
C工事：テナントが手配し費用も負担する工事
C工事（丙工事）は、業者の選定・発注・費用負担のすべてをテナントが行う工事です。内装の仕上げ、間仕切りの解体、LAN配線の撤去、造作物の撤去などが該当します。テナント側が複数社から相見積もりを取れるため、コスト削減の余地が最も大きい区分です。
なお、A工事・B工事・C工事の区分は法律で決まっているものではなく、物件ごとの「工事区分表」で定められます。工事区分表が手元にない場合は、必ずオーナーまたは管理会社に提示を求めてください。区分の認識違いは、やり直し工事や追加請求の直接的な原因になります。
賃貸住宅の場合の負担区分と原状回復費用の考え方
賃貸住宅ではA・B・Cという工事区分の概念は使われず、ガイドラインに基づく貸主・借主の負担区分で整理されます。借主負担となるのは、引っ越し作業でつけた大きな傷、結露の放置によるカビ、喫煙によるヤニ汚れ、ペットによる傷や臭いなどです。貸主負担となるのは、日照によるクロスの変色、家具の設置跡、設備の自然故障などです。
なお、入居者が室内で亡くなった場合など、通常とは異なる事情で原状回復工事が必要になったときの費用負担は、相続人・連帯保証人・保険の有無によって扱いが変わります。管理会社やオーナーの立場で対応する場合は、手続きの順序を知っておくことが損失の抑制につながります。
関連記事：【大家さん･管理会社向け】入居者の孤独死発見後に対応すること。各種手続きから特殊清掃の原状回復費用などについて解説します。
原状回復工事の流れとスケジュール
原状回復工事は、退去日から逆算してスケジュールを組む必要があります。特にオフィス・店舗では準備期間が不足すると、交渉の余地がないまま提示金額を受け入れざるを得なくなります。
ステップ1：契約書と工事区分表の確認
最初に行うのは、賃貸借契約書の原状回復条項と工事区分表の確認です。原状回復の範囲、指定業者の有無、工事完了の期限（明渡日までに完了が必要か）を読み込みます。オフィスでは退去の6ヶ月前、100坪を超える大規模物件では8〜12ヶ月前から準備を始めるのが理想です。
ステップ2：現地調査と見積もりの取得
業者による現地調査を行い、工事範囲を確定させて見積書を取得します。この段階で、どこまでが原状回復義務の範囲なのかをオーナー・管理会社と擦り合わせておくことが重要です。認識のズレを残したまま着工すると、後から追加工事が発生します。可能であれば、立会いには工事業者も同席してもらいましょう。
ステップ3：見積内容の精査と交渉
見積書を受け取ったら、総額ではなく内訳を確認します。項目ごとの単価と数量が明記されているか、「一式」でまとめられていないか、工事区分は妥当かをチェックします。C工事部分については相見積もりを取り、適正価格を把握したうえで交渉に臨みます。この工程に十分な時間を確保できるかどうかが、最終的な金額を左右します。
ステップ4：工事の実施と近隣・館内への配慮
着工後は、工事の進捗を定期的に確認します。オフィスビルや商業施設では、搬出入経路や作業時間帯、養生範囲についてビル側の規則に従う必要があり、夜間・休日での施工となることも少なくありません。集合住宅の場合も、解体音や臭気について事前に近隣へ配慮しておくとトラブルを避けられます。
ステップ5：立会い検査と引き渡し
工事完了後、オーナーまたは管理会社の立会いによる検査を受け、指摘事項があれば手直しを行います。検査に合格したら鍵を返却し、引き渡しとなります。工事完了が明渡日に間に合わないと、その分の賃料が発生し続けることになるため、工期には必ず余裕を持たせてください。
原状回復工事の費用を抑える5つのポイント
原状回復工事の費用は、交渉の余地がない固定費ではありません。次の5点を実行することで、負担を現実的に圧縮できます。
見積書は「単価×数量」の内訳で確認する
「原状回復工事一式」といった記載の見積書は、内容の妥当性を判断できません。項目ごとに単価と数量を明示してもらい、施工数量が実際の面積と合っているかを図面や現地写真と照合します。数量の過大計上は、単価が適正でも総額を大きく膨らませます。
相見積もりを取り適正価格を把握する
C工事の範囲については、2〜3社から相見積もりを取りましょう。金額だけでなく、工事範囲・工期・保証内容・廃棄物処分の扱いまで含めて比較することが重要です。他社の見積書という客観的な材料があるだけで、交渉の説得力は大きく変わります。
ワンストップ対応できる業者に一括発注する
清掃・解体・消臭・内装復旧を別々の業者に発注すると、業者間の引き継ぎロスや工程のバッティングが起こり、追加費用の発生リスクが高まります。責任の所在も曖昧になりがちです。一社で完結できる業者に一括発注すれば、工程管理が一元化され、工期の短縮とコストの圧縮の両方につながります。
早期に着手して工期の余裕をつくる
工期が逼迫すると、特急対応の割増料金が発生するうえ、見積内容を精査する時間も交渉する余裕もなくなります。また、カビや臭気を伴う現場では、放置した時間の分だけ汚染範囲が広がり、工事規模そのものが大きくなります。「早く動くこと」自体が、最も確実なコスト削減策です。
保険の適用範囲を確認する
火災・水漏れ・浸水などが原因の原状回復工事は、火災保険や借家人賠償責任保険の対象になる可能性があります。賃貸住宅で入居者が亡くなった場合には、孤独死に備える少額短期保険が原状回復費用や特殊清掃費用を補償しているケースもあります。作業着手前に保険証券と約款を確認し、被害状況を写真で記録しておいてください。
原状回復工事でよくあるトラブルと対策
原状回復工事のトラブルは、そのほとんどが「事前の確認不足」に起因します。代表的な3つのパターンを押さえておきましょう。
見積もりが一式計上で内訳が不明
最も多いのが、内訳のない見積書をそのまま受け入れてしまうケースです。後から「この項目は含まれていなかった」と追加請求される余地を残すことになります。着工前に、必ず項目別の内訳書を取得してください。
工事範囲の認識違いによる追加請求
「どこまで戻すのか」の解釈がオーナーと食い違い、検査時にやり直しを求められるパターンです。特にスケルトン戻しの範囲や、B工事とC工事の切り分けで発生しやすくなります。範囲は口頭ではなく書面で確定させ、写真付きで共有しておくのが確実です。
工期が間に合わず賃料が二重に発生する
明渡日までに工事が完了しないと、契約が終了せず賃料が発生し続けます。移転先の賃料と重複すれば負担は倍増します。想定外の追加工事が判明する可能性も見込み、当初の工期には1〜2週間程度のバッファを設けておきましょう。
汚染・臭気を伴う原状回復工事はエバーグリーンへ
エバーグリーンは、特殊清掃による原状回復に特化した専門会社です。孤独死が発生したお部屋、ゴミ屋敷化した物件、火災・ボヤの現場、水害・浸水被害を受けた建物、ペット臭や強い生活臭が染み付いた住戸など、一般的な内装業者では対応が難しい原状回復工事を数多く手がけてきました。
最大の強みは、汚染物の除去・害虫駆除・消臭消毒・家財整理・内装リフォームまでを一社で完結できるワンストップ体制です。複数業者への個別発注が不要なため、引き継ぎロスによる追加費用が発生せず、原状回復までの期間も短縮できます。オゾン脱臭による消臭では、作業前後に臭気測定器で数値を計測し、嗅覚と数値の両面から仕上がりを確認しています。
お見積り後の追加費用は発生しません。ご相談・お見積りは無料で、24時間365日受付、関東全域および大分県に対応しています。管理会社様・オーナー様からのご相談も歓迎しております。まずは現在の状況をお聞かせください。
原状回復工事に関するよくある質問
Q. 原状回復工事の業者を自分で選ぶことはできますか？
A. 工事区分によります。C工事の範囲であれば、テナント・借主側が自由に業者を選定できます。一方、B工事の範囲はオーナーが業者を指定するため選べません。賃貸住宅の場合も、管理会社が施工業者を指定していることが多いため、まずは契約書の確認と管理会社への確認を行ってください。
Q. 原状回復工事の期間はどれくらいかかりますか？
A. 賃貸住宅の一般的な原状回復であれば数日から1週間程度、汚染や臭気を伴う場合は消臭工程を含めて2週間前後を要することがあります。オフィスは規模により、30坪程度で1〜2週間、100坪を超えると1ヶ月以上かかるケースもあります。夜間工事の制約がある物件ではさらに長引きます。
Q. 見積もりが相場より高い気がします。どう確認すればよいですか？
A. まず項目別の内訳書を取得し、単価と数量を分けて確認します。次に、施工範囲が契約上の原状回復義務の範囲を超えていないか、賃貸住宅であれば経過年数による減価が反映されているかをチェックします。そのうえでC工事部分の相見積もりを取れば、金額の妥当性を客観的に判断できます。
Q. アスベストの調査は必ず必要ですか？
A. 建材の解体・改修を伴う一定規模以上の工事では、石綿含有建材の事前調査が法令で義務付けられています。築年数の古い建物では該当する可能性があるため、見積もり段階で調査費用の有無を業者に確認しておきましょう。
まとめ
原状回復工事は、賃貸住宅ではガイドラインに基づく負担区分が、オフィス・店舗では契約特約と工事区分（A工事・B工事・C工事）が金額を決定づけます。まずは自分の物件がどちらのルールで動いているのかを把握し、契約書と工事区分表を確認することがすべての出発点です。
費用を適正化するうえで有効なのは、見積書を「単価×数量」の内訳で精査すること、C工事部分で相見積もりを取ること、ワンストップ対応できる業者に一括発注すること、そして早期に着手して交渉と工期の余裕を確保することです。この4点を押さえるだけで、結果は大きく変わります。
そして、汚染や臭気を伴う原状回復工事は、通常の内装工事とはまったく別の技術と工程が必要です。表面を張り替えただけでは臭いも汚染も残り、やり直しで費用が二重にかかります。判断に迷われた際は、専門会社であるエバーグリーンまでお気軽にご相談ください。無料でお見積りを承っております。
この記事について
大邑政勝
- 家財整理専門会社エバーグリーン 代表
- 一般社団法人 家財整理相談窓口 理事
- 一般社団法人 日本特殊清掃隊 理事
特殊清掃、遺品整理、火災現場復旧など10年にわたる現場経験と多種の資格を有し、豊富なノウハウで顧客第一のサービスの提供に努める。
