原状回復はどこに依頼する？依頼先5つの選択肢と流れ・タイミング・失敗しない注意点を解説

退去や移転が決まり、いざ原状回復を依頼しようとしたときに「そもそもどこに頼めばいいのか」で手が止まる方は少なくありません。原状回復を扱う業者には内装工事会社、ハウスクリーニング業者、遺品整理業者、特殊清掃の専門会社などがあり、部屋の状態によって適した依頼先はまったく異なります。依頼先を誤ると、作業の途中で対応できないことが判明したり、複数の業者に分けて頼んだ結果、工期が延びて空室損失が膨らんだりします。依頼のタイミングを誤ると期限にも間に合いません。本記事では、原状回復の依頼先の選択肢と現場の状態別の判断基準、依頼から引き渡しまでの流れ、依頼のタイミング、そして失敗しないための注意点を専門業者の視点で解説します。

 原状回復を依頼する前に確認すべき3つのこと

業者に連絡する前に、次の3点を確認しておくと、その後のやり取りが大幅にスムーズになります。ここを飛ばして依頼を進めると、あとから「そもそも自分で業者を選べなかった」「工期に間に合わない」といった問題が発生します。

 賃貸借契約書に「指定業者」の記載があるか

原状回復工事は、貸主側が業者を指定しているケースがあります。特にオフィスビルや商業テナントでは、ビル全体の工事を特定の業者が請け負っていることが多く、借主が自由に業者を選べないことが珍しくありません。まず賃貸借契約書と重要事項説明書を開き、原状回復に関する条項と特約を確認してください。

契約書に業者の指定が明記されていない場合や、指定があっても交渉の余地がある場合には、自分で選定した業者に依頼できる可能性があります。ただし、勝手に工事を進めるとトラブルになるため、必ず貸主または管理会社に確認したうえで進めましょう。住居用の賃貸物件では、借主が原状回復工事そのものを発注するのではなく、貸主・管理会社が手配した工事の費用を負担する形が一般的です。

 自分がどの立場で依頼するのかを整理する

原状回復の依頼者は一人とは限りません。立場によって、依頼できる範囲も費用負担の考え方も変わります。

特に相続が絡むケースでは、相続放棄を検討している場合に故人の遺品を処分してしまうと、相続を承認したとみなされる可能性があります。判断に迷う場合は、作業を依頼する前に弁護士など専門家に相談してください。

 解約予告期間と工事完了期限を逆算する

オフィスや店舗の賃貸借契約では、解約予告期間（3〜6か月が一般的）内に原状回復工事を完了させ、明け渡す必要があると定められていることがほとんどです。期限内に終わらなければ、その分の賃料が追加で発生します。工事の規模によっては1か月以上かかるため、解約予告を出す前の段階から依頼先の検討を始めるのが理想です。

住居用の賃貸でも、退去日から次の入居募集開始までの期間が空室損失に直結します。退去日が決まった時点で、早めに相談しておきましょう。

 原状回復はどこに依頼できる？5つの選択肢

原状回復を扱う業者は、大きく5つのタイプに分けられます。得意分野が明確に分かれているため、部屋の状態と依頼先を合わせることが最も重要です。

見落とされがちなのが、複数の業者に工程を分けて依頼した場合の非効率です。家財の撤去を回収業者、清掃をクリーニング業者、内装工事をリフォーム会社に分けると、日程調整だけで数週間を要することがあります。さらに、途中で問題が起きたときの責任の所在が曖昧になります。工程が複数にまたがる案件ほど、一社で完結できる依頼先を選ぶ価値が高くなります。

 現場の状態別｜どこに依頼すべきかの判断基準

ここでは、実際の部屋の状態別に適切な依頼先を整理します。ご自身の物件がどれに当てはまるかを確認してください。

 通常の退去（キズ・汚れ程度）の場合

壁紙の日焼け、家具によるへこみ、生活汚れ程度であれば、内装工事会社またはハウスクリーニング業者への依頼で十分です。工期は1Kで2〜3日、2LDKで3〜5日が目安になります。この場合に重要なのは、国土交通省のガイドラインに沿って通常損耗と借主負担を切り分けた見積もりを出せる業者かどうかです。経年変化や通常の使用による損耗は原則として貸主負担であり、その区分ができない業者に依頼すると、後の費用精算で揉める原因になります。

 残置物が大量にある・ゴミ屋敷化している場合

室内が物で埋まっている場合、まず撤去しなければ床や壁の状態すら確認できません。この段階で不用品回収業者だけに依頼すると、撤去後に判明した床の腐食や害虫被害への対応を別途手配することになり、費用も工期も膨らみます。撤去から清掃・消臭・内装復旧までをまとめて見積もれる業者に相談するのが結果的に効率的です。

また、廃棄物の運搬・処分には適切な許可が必要です。無許可の業者に依頼して不法投棄が発覚した場合、依頼した側が責任を問われる可能性もあるため、許可の有無は必ず確認してください。

 孤独死・事故物件の原状回復を依頼する場合

ご遺体の発見が遅れた現場では、体液が床材の継ぎ目から下地合板、さらに床下のコンクリートにまで浸透していることがあります。この状態では、クロスと床の張替えだけでは臭いが断てません。汚染された建材を特定して撤去し、薬剤処理とバイオ消臭を行い、オゾン脱臭で空間の臭気成分を分解する——という工程を踏んだうえで、最後に復旧工事を行う必要があります。

したがって、依頼先は特殊清掃の実績がある専門会社に限られます。通常のリフォーム会社に依頼したところ、現場の状況に対応できず途中で撤退し、あらためて専門業者を手配することになった——という相談は実際に少なくありません。初回の費用と時間が無駄になるため、現場の状態は最初に正確に伝えてください。

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 火災・水害の被害を受けた場合

火災現場では、燃えた範囲以上にすすと焦げ臭が建物全体へ拡散します。すすは微細な粒子のため通常の清掃では取り切れず、専用の薬剤と手順が必要です。さらに消火放水による水損が加わると、乾燥が不十分なまま内装を復旧した場合に、数か月後の壁内部でカビが発生します。水害・漏水の場合も同様で、含水率を測定しながら乾燥工程を管理できる業者かどうかが決め手になります。

火災現場にはアスベストやダイオキシンなどの有害物質が含まれる可能性もあり、安全管理の観点からも専門業者への依頼が前提となります。あわせて、火災保険や罹災証明書を活用できる場合があるため、被害状況を写真記録として残してくれる業者を選ぶと、保険請求の際にそのまま資料として使えます。

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 ペット臭・タバコのヤニ臭が残っている場合

ペットの尿はフローリングの継ぎ目から下地へ浸透し、乾燥後もアンモニア臭の原因物質として残り続けます。タバコのヤニも同様に、クロスの裏側や石膏ボードにまで染み込みます。「クロスを張り替えたのに臭う」という相談の典型例がこれにあたります。下地の状態を確認したうえで、シーラー処理や下地交換を行うかどうかで仕上がりが決まるため、消臭の技術を持つ業者への依頼が必要です。

 原状回復を依頼する流れ｜問い合わせから引き渡しまで

依頼から完了までは、おおむね次の7ステップで進みます。全体像を把握しておくと、どの段階で何を確認すべきかが見えてきます。

1. 問い合わせ・状況の共有：物件の所在地、間取り、損耗の状況、希望日程を伝えます。汚染や臭気がある場合は、発見時期や範囲もあわせて伝えてください。
2. 現地調査：業者が実際に現場を確認し、作業範囲と必要な工程を判断します。床下や壁内部の状態はこの段階でしか確認できません。
3. 見積もり提出と内容確認：工程ごとの内訳、数量、単価が明記された見積書を受け取り、追加費用が発生する条件を確認します。
4. 契約・日程決定：作業範囲と金額に合意したうえで契約し、着工日・完了予定日・鍵の受け渡し方法を決めます。
5. 施工：家財撤去、汚染除去、消毒・消臭、内装復旧の順に進みます。工程ごとに報告を受けられるかを事前に確認しておくと安心です。
6. 完了確認：作業前後の写真や、消臭を行った場合は臭気測定の結果を確認します。気になる点があればこの段階で指摘します。
7. 引き渡し・支払い：問題がなければ引き渡しとなります。支払い方法（振込、クレジットカードなど）も事前に確認しておきましょう。

このうち最も重要なのが2番目の現地調査です。電話やメールだけの概算見積もりで契約すると、着工後に想定外の汚染が判明して追加請求が発生するリスクが高まります。特に汚染や臭気を伴う現場では、現地を見ずに金額を確定させる業者への依頼は避けてください。

 原状回復を依頼するタイミング

 賃貸住宅の退去にあたって依頼する場合

退去日が確定した時点で、遅くとも1か月前には依頼先の検討を始めるのが目安です。3月から4月の退去シーズンは業者の稼働が逼迫し、希望日に着工できないことがあります。繁忙期を避けられる案件であれば、時期をずらすだけで工期にも費用にも余裕が生まれます。

 オフィス・店舗の移転にあたって依頼する場合

解約予告期間から逆算し、工事期間と予備日を差し引いたスケジュールを組みます。ビル管理会社への工事届出、共用部の養生計画、作業可能時間帯の確認などに時間を要するため、解約予告を出す3〜4か月前には業者への相談を開始するのが安全です。契約期間内に工事が完了しなければ追加賃料が発生する点に注意してください。

 緊急性が高いケースは発見当日の相談を

孤独死の発見、火災の直後、漏水による浸水などは、時間の経過とともに被害が拡大します。特に汚染を伴う現場では、放置した日数がそのまま汚染範囲の広がりと費用の増加に直結します。夏場であれば数日で臭気が室外まで漏れ、近隣からの苦情に発展することもあります。24時間受付・即日対応が可能な業者を確認しておき、状況が判明した当日に相談することをおすすめします。

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 依頼時に伝えるべき情報と用意しておく書類

初回の問い合わせでこれらを伝えられると、業者側は現場をイメージでき、精度の高い提案が返ってきます。

• 物件の所在地・建物種別・階数・エレベーターの有無
• 間取りと専有面積
• 損耗や汚染の状況（何が、いつから、どの範囲で発生しているか）
• 残置物の有無と量、家具・家電を残したまま作業するか
• 臭いが室外まで漏れているか、害虫が発生しているか
• 希望する着工日と完了希望日、鍵の受け渡し方法
• 近隣への配慮が必要か（社名を出さない車両での訪問など）

あわせて、賃貸借契約書、重要事項説明書、入居時のチェックシートや写真、物件の図面、退去立会い時の指摘記録を手元に用意しておくと、負担区分の判断や見積もりの精度が上がります。入居時の写真は「入居前からあったキズ」を証明する材料になるため、原状回復の交渉において最も強い根拠になります。

 原状回復の依頼で失敗しないための7つの注意点

 ① 現地調査なしで依頼を確定させない

現場を見ずに作成された見積もりは、業者側がリスクを織り込んで高くなるか、工程を省いて安く見せるかのどちらかです。いずれも依頼者にとって不利です。金額を確定させる前に、必ず現地調査を行う業者を選んでください。

 ② 依頼する範囲を書面で確定させる

「どこまでやってもらえるのか」が曖昧なまま進むと、完了後に「そこは含まれていない」という認識のずれが生じます。清掃だけなのか、消臭まで行うのか、内装の復旧まで含むのかを、見積書または契約書の項目として明記してもらいましょう。

 ③ 追加費用が発生する条件を事前に取り決める

床材を剥がしたら下地が腐食していた、壁を開けたらカビが広がっていた——といった想定外は原状回復の現場で起こり得ます。重要なのは、その際に作業を止めて依頼者の承認を得る運用になっているかどうかです。承認なしの追加請求を防ぐため、この取り決めは書面に残してください。成約後の追加費用は発生しないと明言する業者であれば、その旨も記載してもらいましょう。

 ④ 許可・資格・所属団体を確認する

廃棄物の運搬・処分を伴う作業では適切な許可が必要です。また、消臭の分野では脱臭に関する専門資格を持つスタッフが在籍しているかどうかが施工品質に直結します。業界団体への加盟状況や施工実績の公開有無も、信頼性を測る材料になります。

 ⑤ 即決を迫る業者には依頼しない

「今日決めていただければ値引きします」といった提案は、もともとの提示額に根拠がないことの表れです。また、相見積もりを嫌がる業者も避けたほうがよいでしょう。適正に積算している業者ほど、他社と比較されることを恐れません。

 ⑥ 工程を分けて別々の業者に依頼しない

撤去・清掃・消臭・内装工事を分割発注すると、業者間の日程調整に時間がかかり、引き継ぎの過程で情報が欠落します。結果として工期が延び、追加費用も発生しやすくなります。一社で完結できる依頼先があるなら、そちらを優先するのが合理的です。

 ⑦ 作業後の保証・フォロー体制を確認する

特に消臭を伴う工事では、施工後しばらくして臭いが戻ることがあります。原因物質が下地に残っていた場合に起こる現象です。そうしたときの対応範囲と期間を、口頭ではなく書面で確認しておいてください。作業前後に臭気測定器で数値を計測し、感覚ではなくデータで消臭の完了を確認する体制がある業者であれば、より安心して依頼できます。

 原状回復の依頼にかかる費用の目安

依頼先を検討するうえでの参考として、費用の目安を整理します。実際の金額は現場の状態によって大きく変動するため、あくまで判断材料としてご覧ください。

参考として、日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会の「第10回孤独死現状レポート」（2025年12月）では、孤独死が発生した際の原状回復費用の平均損害額は494,344円、2024年度単年では610,507円と報告されています。遺品整理（残置物処理）費用の平均294,131円を加えると、1件あたりの負担は決して小さくありません。依頼先を価格だけで選ばず、工程の内訳まで確認することが結果的にコストを抑えます。

 原状回復の依頼に関するよくある質問

Q. 原状回復は自分で業者を選んで依頼できますか？

A. 賃貸借契約に指定業者の定めがなければ、自分で選定した業者に依頼できる可能性があります。まず契約書を確認し、貸主または管理会社に相談してください。住居用の賃貸では、貸主側が手配した工事の費用を借主が負担する形が一般的です。

Q. 依頼から着工までどのくらいかかりますか？

A. 現地調査から見積もり提出まで数日、そこから着工までは業者の稼働状況によります。緊急性の高い現場では即日対応が可能な業者もあります。繁忙期にあたる3〜4月は日程が埋まりやすいため、早めの相談をおすすめします。

Q. 立ち会いなしで依頼できますか？

A. 鍵の受け渡し方法を調整できれば、立ち会いなしで対応する業者もあります。遠方にお住まいの場合や、現場に立ち入ることが心理的に難しい場合は、写真や動画による作業報告に対応してもらえるかを確認しておきましょう。

Q. 近隣に知られずに依頼することはできますか？

A. 特殊清掃の実績がある業者であれば、社名を表示しない車両での訪問や作業時間帯の配慮といった対応が可能です。プライバシーへの配慮が必要な場合は、問い合わせの段階でその旨を伝えてください。

Q. 費用を一度に用意できない場合はどうすればよいですか？

A. クレジットカード払いに対応している業者もあります。また、孤独死の場合は孤独死保険（少額短期保険）、火災の場合は火災保険が適用できることがあります。依頼前に、保険の適用可否と支払い方法をあわせて相談してみてください。

 まとめ｜原状回復の依頼は「現場の状態」から逆算して選ぶ

原状回復を依頼する際の要点を整理します。

• 依頼前に、契約書の指定業者の有無・自分の立場・工事完了期限の3点を確認する
• 依頼先は内装工事会社、クリーニング業者、遺品整理業者、特殊清掃の専門会社、一括見積もりサイトの5タイプ
• 通常の退去なら内装工事会社、汚染や臭気を伴うなら特殊清掃の専門会社と、現場の状態から逆算して選ぶ
• 依頼の流れは問い合わせ・現地調査・見積もり・契約・施工・完了確認・引き渡しの7ステップ
• 退去日が決まったら1か月前、オフィスなら解約予告の3〜4か月前から検討を始める
• 現地調査なしの依頼を避け、依頼範囲と追加費用の条件を書面で確定させる
• 工程を分割せず一社にまとめることが、工期短縮とトラブル防止につながる

原状回復の依頼で最も多い失敗は、部屋の状態に合わない依頼先を選んでしまうことです。同じ「原状回復」という言葉でも、クロスを張り替えれば済む部屋と、下地から処理しなければ元に戻らない部屋では、必要な技術も工程もまったく異なります。まずご自身の物件がどちらに当たるのかを見極めることが、遠回りに見えて最も確実な進め方です。

エバーグリーンは、特殊清掃による原状回復に特化した専門会社です。汚染物の除去・解体から消臭・消毒、家財整理、内装リフォームまでを一社で完結できる体制を整えており、複数の業者に分けて依頼する必要がありません。お見積り時からしっかりコミュニケーションを取り、ご成約以降に追加の費用は発生しません。作業前後には臭気測定器による数値確認を行い、感覚に頼らない確実な消臭をお約束します。関東全域および大分県に対応し、ご相談・お見積もりは無料、24時間365日受け付けております。

この記事について

監修

大邑政勝

• 家財整理専門会社エバーグリーン 代表
• 一般社団法人 家財整理相談窓口 理事
• 一般社団法人 日本特殊清掃隊 理事

特殊清掃、遺品整理、火災現場復旧など10年にわたる現場経験と多種の資格を有し、豊富なノウハウで顧客第一のサービスの提供に努める。