賃貸物件の退去時、クロスと並んでトラブルになりやすいのがフローリングの原状回復費用です。「6畳の張り替えで15万円請求された」「長く住んだのに減額されなかった」といった相談は後を絶ちません。実はフローリングには、クロスとはまったく異なる負担ルールが適用されます。クロスは6年で残存価値がほぼゼロになりますが、フローリングの部分補修では経過年数が考慮されず、原則として全額が借主負担になるのです。

この記事では、フローリングの原状回復費用の相場を傷の程度別に整理したうえで、貸主・借主の負担区分、経過年数の考え方、費用が高額化するケース、そして請求額を抑えるための具体的なポイントまでを解説します。

フローリングの原状回復費用の相場【補修方法別】

フローリングの原状回復費用は、傷や汚れの程度によって選ばれる工法が変わり、それに応じて金額も大きく変動します。まずは工法別の相場を把握し、提示された見積もりがどの水準にあるのかを確認しましょう。

リペア補修（傷・へこみの部分補修）の費用目安

最も費用が安く済むのがリペア補修です。専用のパテや補修材で傷やへこみを埋め、周囲の色柄に合わせて着色する方法で、床材を交換しません。費用は傷の大きさや箇所数によりますが、1箇所あたり5,000円〜20,000円程度が目安です。

小さな引っかき傷、キャスターによる浅い擦り傷、家具を落としてできた局所的なへこみなどが対象になります。仕上がりは施工者の技術に左右されるため、リペア専門の職人が入るかどうかで完成度に差が出ます。原状回復費用を抑えたい場合、まずこの方法で対応できないかを確認する価値があります。

部分張り替えの費用目安

傷が深く、下地の合板まで達している場合や、複数枚にまたがっている場合は部分張り替えになります。既存の床材を必要な範囲だけ切り取り、新しい床材を張り込む工法です。費用は1枚あたり8,000円〜20,000円程度、1平方メートルあたりで見ると12,000円前後が平均的な水準です。

注意したいのは、傷がついた1枚だけを交換できるとは限らない点です。フローリング材は「さね」と呼ばれる凹凸で連結されているため、工事上必要な最小限の範囲として数平方メートル単位になることがあります。また、既存と同じ品番が廃番になっていると色柄が揃わず、施工範囲が広がる可能性もあります。

全面張り替えの費用目安

傷や汚損が広範囲に及ぶ場合は、部屋全体の張り替えになります。既存の床材を撤去して下地を整え、新しいフローリングを張る工法です。6畳の部屋で複合フローリング（合板）を使用する場合、おおむね9万円〜15万円程度が相場です。無垢材を使用すると11万円〜20万円程度まで上がります。

8畳であれば12万円〜20万円程度、下地の合板まで傷んでいる場合は下地補修費が別途加算されます。国土交通省のガイドラインを参照した実務では、フローリングに借主負担の傷やへこみがある場合、6畳あたり10万円〜15万円程度の請求になるケースが多く見られます。

重ね張り（上張り）の費用目安

既存の床材を撤去せず、その上から新しい床材を張る工法です。解体と廃材処分が不要なため、費用は1平方メートルあたり7,800円〜10,700円程度、6畳で8万円〜12万円程度と全面張り替えより抑えられます。工期も短く、廃棄物もほとんど出ません。

ただし床の高さが数ミリから十数ミリ上がるため、ドアの下端を削る調整や、敷居との段差解消が必要になる場合があります。また、下地が水分を含んでいたり腐食していたりする場合は、その上に張っても問題が解決しないため使えません。

クッションフロア・フロアタイルの場合

水回りや賃貸ワンルームで多く使われるクッションフロアは、張り替え費用が1平方メートルあたり3,000円〜4,500円程度、6畳で2万円〜4万円程度と、フローリングよりかなり安く済みます。フロアタイルの場合は1平方メートルあたり4,000円〜7,000円程度が目安です。

重要なのは、クッションフロアはガイドライン上の扱いもフローリングと異なるという点です。クッションフロアの耐用年数は6年とされ、クロスと同じく経過年数による減価が適用されます。ご自宅の床がフローリングなのかクッションフロアなのかによって、負担額の計算方法が変わることを覚えておいてください。

フローリングの原状回復費用は誰が負担する？

費用相場を把握したら、次はその費用を誰が負担するのかという問題です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」が実務上の判断基準として広く用いられています。

貸主（大家）負担になるケース

通常の生活を送るなかで自然に生じた損耗、いわゆる通常損耗と経年変化は貸主負担が原則です。フローリングでは次のようなものが該当します。家具の設置による床のへこみや設置跡、日照によるフローリングの色落ち・変色、フローリングのワックスがけ、建物の構造上の欠陥に起因する床の不具合などです。

ワックスがけについては、通常の生活で生じる摩耗を回復するための措置であり、経年変化・通常損耗の範囲と考えられるため、借主負担とはされていません。退去時の見積書にワックス費用が借主負担として計上されている場合は、根拠の説明を求めてよい項目です。

借主（入居者）負担になるケース

借主の故意・過失や善管注意義務違反によって生じた損耗は、借主負担となります。具体的には、引っ越し作業や家具の移動でつけた大きな引っかき傷、キャスター付き椅子を長期間使用してできた傷やへこみ、飲み物などをこぼしたまま放置したことによる変色やシミ、水漏れを放置したことによるフローリングの腐食、ペットが付けた傷や尿による損傷などです。

ポイントは、行為そのものではなく「手入れを怠ったかどうか」が判断を分けるという点です。飲み物をこぼすこと自体は通常の生活の範囲内ですが、こぼしたまま放置してシミにしてしまえば善管注意義務違反と評価されます。この考え方はフローリングの負担判断で頻繁に登場します。

判断が分かれるグレーゾーンへの対応

実務上は、貸主負担と借主負担が明確に切り分けられないケースも多く存在します。たとえば、こぼした直後に拭き取ったが完全には取り切れずうっすら跡が残った、といった場合です。こうしたケースでは、双方が一定割合ずつ負担するという合意が形成されることもあります。

重要なのは、根拠を示して協議することです。「入居時から傷があった」「こぼした直後に対処した」といった主張は、写真や記録があってはじめて説得力を持ちます。感覚的な言い合いになる前に、客観的な材料を用意しておきましょう。

【重要】フローリングは経過年数が考慮されないという落とし穴

ここが、フローリングの原状回復費用を理解するうえで最も重要かつ、最も知られていないポイントです。クロスと同じ感覚で考えていると、想定を大きく超える請求を受けることになります。

クロスは6年で残存価値1円、しかしフローリングは違う

ガイドラインでは、壁紙（クロス）やクッションフロア、カーペットの耐用年数を6年とし、6年経過すると残存価値が1円になるという直線的な減価を想定しています。つまり入居7年目にクロスを汚してしまっても、クロス本体の価値はほぼゼロのため、材料費相当を全額負担する根拠は乏しくなります。

ところがフローリングには、この「6年ルール」が適用されません。フローリングは建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であり、かつ部分補修が可能であるという性質から、まったく別の扱いになっているのです。

部分補修は経過年数を考慮せず全額借主負担が原則

ガイドラインは、フローリングの部分補修について「経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当」としています。理由は明快です。部分補修を行っても、フローリング全体としての価値が高まったとは評価できない（つぎはぎの状態になる）ためです。

部分補修の前後でフローリングの価値は同等であり、借主が費用全額を負担しても、貸主がその時点の価値を超える利益を得ることにはならない。したがって経過年数を考慮する必要はない、という論理構成です。この結果、入居10年でも15年でも、フローリングを部分補修する場合の費用は原則として全額借主負担になります。ここを知らずに「長く住んだから減額されるはず」と考えていると、見積書を見て驚くことになります。

全面張り替えの場合は建物の耐用年数で按分される

一方、フローリング全体にわたる毀損によって床全体を張り替える場合は、経過年数を考慮するのが適当とされています。全面張り替えによってフローリング全体の価値が復活するため、貸主に利益が生じるからです。この場合、クロスのような6年ではなく、当該建物の耐用年数を用いて残存価値1円となる直線を想定し、負担割合を算定します。

住宅用建物の法定耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で47年、軽量鉄骨造では骨格材の厚みに応じて19年〜27年などと定められています。つまり、同じ入居年数でも建物の構造によって借主の負担割合が変わることになります。

負担割合の具体的な計算例

入居8年で、フローリングの全面張り替え費用が15万円かかったケースで比較してみましょう。木造アパート（耐用年数22年）の場合、残存価値の割合は（22年－8年）÷22年で約63.6%となり、借主負担はおよそ9万5,000円です。

一方、鉄筋コンクリート造のマンション（耐用年数47年）では、（47年－8年）÷47年で約83.0%となり、借主負担はおよそ12万4,000円になります。耐用年数が長い建物ほど減価が緩やかなため、按分の効果は小さくなります。この点は誤解されやすいので、ご自身の物件の構造を確認したうえで計算してください。

フローリングの原状回復費用が高額になるケース

通常の傷やへこみであれば、ここまでに示した相場の範囲に収まります。しかし、床材の表面だけでなく下地や床下まで影響が及んでいる場合、費用は一気に跳ね上がります。

水漏れ・浸水でフローリングと床下が腐食している

洗濯機のホース外れ、給排水管の破損、上階からの漏水、豪雨による浸水などで床が水に浸かった場合、表面が乾いたように見えても下地合板や根太、床下には水分が残ります。これを放置すると木部の腐食とカビの発生が同時に進行し、床がぶよぶよする、歩くと沈むといった症状が現れます。

この状態では、床材の張り替えだけでは解決しません。床を解体して下地を露出させ、汚水であれば洗浄と消毒を行い、送風機や除湿機で十分に乾燥させたうえで下地から復旧する必要があります。工程が増える分、費用も工期も通常の張り替えを大きく上回ります。

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カビが下地合板まで進行している

結露や湿気の放置、家具の裏側の通気不足などによって、フローリングの継ぎ目から下地にカビが入り込むことがあります。表面のカビを拭き取っても部屋のカビ臭さが消えない場合、床下や壁の内部に発生源が残っている可能性が高いと考えられます。

この段階で市販のカビ取り剤を大量に使うと、下地が水分を吸ってさらに劣化します。原状回復としては、汚染範囲を特定して該当部分を撤去し、消毒・乾燥を行ったうえで復旧するという工程が必要です。範囲の見極めを誤ると、引き渡し後に再発してやり直しになります。

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ペットの尿が下地まで浸透している

ペットの尿はフローリングの継ぎ目から下地へ染み込み、時間の経過とともにアンモニア臭が強くなります。消臭スプレーで一時的に臭いが薄れても、湿度が上がると再び臭いが戻るのはこのためです。表面の床材を張り替えただけでは、下地に残った尿成分が臭いを出し続けます。

ペット可物件であっても、ペットに起因する傷や臭いは通常損耗とは扱われず、借主負担となるのが一般的です。契約時にペット飼育に関する特約が設けられ、退去時の消臭・消毒費用が借主負担とされているケースも多いため、契約書の確認が欠かせません。

体液や汚染物が床下まで達している

室内で人が亡くなり発見までに時間が経過した場合、体液はフローリングの隙間を伝って下地合板、さらには床下のコンクリート面まで浸透します。この状態では、目に見える範囲を清掃しても臭いは残り続けます。

原状回復としては、汚染箇所を特定して床材と下地を解体・撤去し、消毒と消臭処理を行ったうえで、下地から内装を復旧するという工程になります。表面を張り替えるだけの工事とは、必要な技術も工程数もまったく異なります。この順序を省いた工事は、引き渡し後に臭いが再発し、費用が二重にかかることになります。

関連記事：徹底消臭・原状回復を行うために、特殊清掃で汚染箇所の解体や除去後のリフォーム作業が必要な理由 

フローリングの原状回復費用を抑える6つのポイント

フローリングの原状回復費用は、事前の準備と退去時の確認によって現実的に圧縮できます。次の6点を実行してください。

入居時に床の状態を写真で記録しておく

最も効果が高い対策が、入居時の記録です。日付が分かる形で、各部屋の床の全景と気になる箇所のアップを撮影しておきます。入居前から存在していた傷であることを証明できれば、その分の費用を負担する必要はありません。入居時チェックリストがある物件では、床の項目を具体的に記入して控えを保管しておきましょう。

傷や汚れは放置せず早めに対処する

フローリングの負担判断は「手入れを怠ったかどうか」が分かれ目です。飲み物をこぼしたらすぐ拭き取る、水漏れに気づいたら直ちに管理会社へ連絡する、といった初動が、通常損耗と善管注意義務違反の境界を決めます。特に水濡れは、放置した時間に比例して被害範囲と費用が拡大します。

部分補修で対応できないか相談する

全面張り替えの見積もりが出た場合でも、傷が局所的であればリペア補修や部分張り替えで済む可能性があります。ガイドラインでは補修の修繕単位は平方メートル単位が基本とされており、傷がついた箇所を含む工事上必要な最小限の範囲が対象です。一部の傷を理由に部屋全体の張り替え費用を全額請求されている場合は、施工範囲の根拠を確認しましょう。

見積書の施工範囲と単価を確認する

「フローリング張り替え一式」といった記載では妥当性を判断できません。施工面積（平方メートル数）、平方メートル単価、下地補修費、廃材処分費、諸経費を分けて記載してもらい、施工面積が実際の部屋の広さと整合しているかを確認します。数量の過大計上は、単価が適正でも総額を大きく膨らませます。

全面張り替えなら経過年数の按分を求める

全面張り替えの場合は、建物の耐用年数に応じた経過年数の按分が適用されます。見積書や精算書にこの減価が反映されていない場合は、算定根拠の提示を求めてください。前述のとおり部分補修では按分されないため、「どちらの工法での請求なのか」を明確にすることが交渉の起点になります。

保険が使えないか確認する

水漏れによって階下や貸主に損害を与えた場合は、賃貸契約に付帯する借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険が使える可能性があります。豪雨による浸水であれば火災保険の水災補償、入居者が室内で亡くなった場合は孤独死に備える少額短期保険が対象になることもあります。作業着手前に被害状況を写真で記録し、保険会社に相談してください。

フローリングの傷を防ぐ予防策

そもそも傷をつけなければ、原状回復費用は発生しません。入居中にできる予防策を押さえておきましょう。

家具の脚にフェルトやクッション材を貼る

テーブルや椅子、家具の脚裏にフェルトシートを貼るだけで、移動時の擦り傷を大幅に減らせます。冷蔵庫や洗濯機など重量物の下には、専用の保護マットや置き台を設置しておくと、へこみと設置跡の両方を防げます。

キャスター付き椅子にはチェアマットを敷く

デスクワーク用のキャスター付き椅子は、フローリングの傷の原因として非常に多いものです。ガイドライン上も借主負担とされやすい項目のため、チェアマットを敷いておくことをおすすめします。数千円の投資で、数万円の原状回復費用を回避できます。

水濡れと湿気をためない

水回りに近い床、観葉植物の受け皿の下、加湿器の周辺などは水濡れが起きやすい場所です。こまめに拭き取り、乾いた状態を保ちましょう。家具は壁から数センチ離して設置し、定期的に換気して床下や家具裏に湿気をためないことが、カビ対策として有効です。

高額請求を受けたときの対処法

退去時に想定を超える請求を受けた場合、その場でサインをせず、順を追って確認してください。

1. 精算書の内訳の提示を求める

施工箇所、工法（リペア・部分張り替え・全面張り替え）、施工面積、単価、経過年数の按分の有無を明記した内訳書を求めます。内訳が示されない請求には応じる必要はありません。

2. 負担区分と算定根拠を確認する

請求されている損耗が本当に借主の故意・過失によるものか、通常損耗・経年変化が含まれていないかを確認します。全面張り替えであれば、建物の耐用年数に基づく按分が反映されているかもチェックポイントです。

3. 記録を突き合わせて協議する

入居時の写真やチェックリストと現状を照合し、事実に基づいて協議します。話し合いで折り合わない場合は、各自治体の消費生活センターや国民生活センターに相談する方法があります。感情的なやり取りを避け、書面でのやり取りを心がけてください。

床下まで汚染したフローリングの復旧はエバーグリーンへ

エバーグリーンは、特殊清掃による原状回復に特化した専門会社です。水漏れや浸水で腐食した床、ペットの尿が下地まで浸透した部屋、カビが床下まで進行した住戸、孤独死により体液が床下コンクリートまで達した現場など、一般的な内装業者では対応が難しいフローリングの復旧を数多く手がけてきました。

強みは、汚染物の除去・洗浄消毒・乾燥・消臭から、床材と下地の解体、そして内装リフォームによる復旧までを一社で完結できるワンストップ体制にあります。複数業者への個別発注が不要なため、引き継ぎロスによる追加費用が発生せず、原状回復までの期間も短縮できます。オゾン脱臭による消臭では、作業前後に臭気測定器で数値を計測し、嗅覚と数値の両面から仕上がりを確認しています。

お見積り後の追加費用は発生しません。ご相談・お見積りは無料で、24時間365日受付、関東全域および大分県に対応しています。管理会社様・オーナー様からのご相談も歓迎しております。まずは床の状況をお聞かせください。

フローリングの原状回復費用に関するよくある質問

Q. 長く住んでいれば、フローリングの原状回復費用は安くなりますか？

A. 工法によって異なります。部分補修の場合は経過年数が考慮されないため、入居年数が長くても原則として全額負担です。一方、全面張り替えの場合は建物の耐用年数に応じた按分が適用されるため、入居年数が長いほど負担割合は下がります。まずはどちらの工法での請求なのかを確認してください。

Q. 家具を置いていた跡のへこみは請求されますか？

A. ガイドライン上、家具の設置による床のへこみや設置跡は通常損耗として貸主負担とされています。日本の住宅事情では家具の設置は当然に予定されている使用方法であるためです。ただし、重量物を不適切に扱って生じた深い損傷は、この限りではありません。

Q. 自分でフローリングを補修してもよいですか？

A. ごく浅い擦り傷を補修用クレヨンで目立たなくする程度であれば問題は生じにくいでしょう。しかし、色柄が合わずかえって目立ってしまうと、部分補修で済んだはずが施工範囲の拡大につながる恐れがあります。着手前に管理会社へ相談することをおすすめします。

Q. 床がぶよぶよしているのですが、これは借主負担ですか？

A. 原因によって変わります。給排水管の経年劣化による漏水など建物側に起因する場合は貸主負担ですが、水漏れに気づきながら放置した場合は善管注意義務違反として借主負担となる可能性があります。いずれにせよ、床下の腐食は放置すると被害が拡大するため、直ちに管理会社へ連絡してください。

まとめ

フローリングの原状回復費用は、リペア補修で1箇所5,000円〜20,000円程度、部分張り替えで1平方メートルあたり12,000円前後、6畳の全面張り替えで9万円〜15万円程度が相場です。ただし下地や床下まで汚染が及んでいる場合は、解体・消毒・乾燥の工程が加わり、金額は大きく上振れします。

最も重要なのは、フローリングにはクロスの「6年で残存価値1円」というルールが適用されないという点です。部分補修では経過年数が考慮されず原則全額借主負担、全面張り替えでは建物の耐用年数で按分されます。この違いを知っているかどうかで、退去時の交渉力は大きく変わります。

そして、水漏れ・カビ・ペット臭・体液など、下地まで達した汚染を伴うフローリングの復旧は、表面の張り替えだけでは終わりません。判断に迷われた際は、専門会社であるエバーグリーンまでお気軽にご相談ください。無料でお見積りを承っております。

この記事について

監修

大邑政勝

• 家財整理専門会社エバーグリーン 代表
• 一般社団法人 家財整理相談窓口 理事
• 一般社団法人 日本特殊清掃隊 理事

特殊清掃、遺品整理、火災現場復旧など10年にわたる現場経験と多種の資格を有し、豊富なノウハウで顧客第一のサービスの提供に努める。