賃貸物件の退去が近づくと「原状回復を自分でやれば費用を抑えられるのでは」と考える方は少なくありません。実際、画鋲の穴の補修や水回りの掃除など、原状回復のうち自分で対応できる作業は確かに存在します。しかし一方で、自分で手を加えたことでかえって修繕範囲が広がり、請求額が数倍に膨らんでしまうケースも現場では珍しくありません。
原状回復を自分でやるべきかどうかの判断は、「どこまでが借主の負担なのか」と「その損傷は自分で直せる種類のものか」という2つの軸で決まります。この記事では、国土交通省のガイドラインを踏まえた負担区分の考え方から、箇所別のDIY補修方法、逆に自分でやってはいけないケース、費用を賢く抑える手順までを、原状回復の専門会社の視点で解説します。
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原状回復を自分でやることはできる？まずは結論から
結論から言えば、原状回復を自分でやること自体は法律で禁止されていません。ただし「どこまで自分でやってよいか」は契約内容と損傷の程度によって大きく変わります。まずは原状回復という言葉の正しい定義から確認しておきましょう。ここを誤解したまま作業を始めてしまうと、本来払う必要のなかった費用まで負担することになりかねません。
原状回復とは「入居時の状態に戻すこと」ではない
多くの方が誤解しているのが、原状回復とは「借りたときとまったく同じ状態に戻すこと」だという認識です。実際にはそうではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
つまり、普通に暮らしていて自然に生じた日焼けや家具の設置跡、設備の経年劣化といった「通常損耗・経年変化」は、そもそも借主が回復する義務を負いません。原状回復を自分でやろうと考えるとき、まずやるべきは補修作業ではなく、「その傷や汚れは本当に自分の責任なのか」を切り分けることなのです。自分の責任ではない箇所まで先回りして直してしまうのは、時間と材料費の無駄になります。
民法とガイドラインが定める借主の負担範囲
2020年4月に施行された改正民法621条では、借主は賃借物に生じた損傷を原状に復する義務を負うとしたうえで、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と明記されました。従来はガイドラインという行政の指針にとどまっていた考え方が、法律の条文として明文化されたわけです。さらに、その損傷が借主の責めに帰することができない事由による場合も、原状回復義務は発生しません。
借主が負担するのは、あくまで故意・過失や善管注意義務違反によって生じた損耗です。具体的には、引っ越し作業でつけた壁の大きな傷、結露を放置して広がったカビ、飲み物をこぼして放置したフローリングのシミ、喫煙によるヤニ汚れなどが該当します。逆に、冷蔵庫の背面にできた電気ヤケ、日照によるクロスの変色、画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度のもの）などは、原則として貸主負担とされています。
自分で原状回復すること自体は禁止されていない
借主が自分で清掃や軽微な補修を行うことを、法律が禁じているわけではありません。退去前に念入りに掃除をしておく、はがれかけた壁紙をのりで貼り直す、といった行為は自由に行えます。実際、退去時の室内が清潔に保たれているかどうかは、立会い時の心証や精算額に影響することもあります。
ただし注意したいのは、多くの賃貸借契約では原状回復工事の施工業者が貸主側で指定されている点です。工事レベルの作業を自分で手配した業者に依頼したり、自己流で施工したりすると、仕上がりの品質を理由に認められず、結局やり直しになるケースがあります。自分でやる範囲は「掃除」と「ごく軽微な補修」までと考えておくのが現実的です。
原状回復を自分でやる前に確認すべき4つのポイント
作業に取りかかる前の確認を怠ると、せっかくの労力が無駄になったり、かえって不利な立場に立たされたりします。原状回復を自分で進めると決めたら、次の4点は必ず事前に押さえてください。
賃貸借契約書の「原状回復特約」と指定業者の有無
まず確認すべきは賃貸借契約書です。多くの契約書には「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」「畳の表替え費用は借主が負担する」といった原状回復特約が定められています。特約はガイドラインより優先される場合がありますが、無条件に有効になるわけではありません。
一般に特約が有効と認められるには、通常損耗を超える負担を課す客観的で合理的な理由があること、借主がその内容を明確に認識していること、借主が特約による義務負担の意思表示をしていること、という要件が求められます。あまりに一方的な内容であれば、消費者契約法により無効と判断される可能性もあります。あわせて、原状回復工事の業者を貸主・管理会社が指定しているかどうかも必ず確認しておきましょう。
入居時の写真・チェックリストと現状を照合する
原状回復を自分で判断するうえで最も強力な武器になるのが、入居時の記録です。入居時チェックリストを提出している場合はその控えを、写真を撮っている場合はその画像を用意し、現状と一つずつ照合していきます。入居前から存在していた傷や汚れであれば、そもそも補修する必要はありません。
もし入居時の記録がない場合でも、退去前の現状を写真で残しておくことには大きな意味があります。日付入りで各部屋の全景と気になる箇所のアップを撮影しておけば、後日「聞いていない箇所まで請求された」といったトラブルが起きたときの反論材料になります。自分で補修作業を行う場合も、必ず作業前後の写真をセットで残してください。
経過年数（耐用年数）による減価のルールを知る
借主に負担義務がある損傷でも、その全額を請求されるとは限りません。ガイドラインでは、内装材や設備の経過年数に応じて価値が減少していくという考え方が採用されています。壁紙（クロス）やクッションフロアの耐用年数は6年とされ、6年が経過すると残存価値はほぼゼロ（1円）まで減価します。
たとえば入居から7年後に退去し、自分の過失で壁紙を汚してしまった場合でも、クロス本体の残存価値は限りなくゼロに近いため、材料費相当分の負担を求められる根拠は乏しくなります。ただし、施工費や廃材処分費は別途請求される場合があるため、精算書の内訳を必ず確認しましょう。この仕組みを知らないまま「自分の責任だから」と全額を受け入れてしまう方は非常に多いのが実情です。
作業前に必ず管理会社・大家さんへ相談する
良かれと思って自分で補修した結果、仕上がりが不自然になり、部分補修で済んだはずが全面張り替えになってしまう。これは原状回復のDIYで最も多い失敗です。作業に入る前に、管理会社へ「この箇所を自分で補修してもよいか」「どの程度まで対応すれば追加請求が発生しないか」を確認しておきましょう。
相談の際は、電話だけでなくメールなど記録が残る形でやり取りするのがおすすめです。「自分で清掃したうえで立ち会う」という進め方について合意が取れていれば、退去精算の話し合いもスムーズに進みます。
【箇所別】原状回復を自分でできる範囲とDIY補修の方法
ここからは、原状回復のうち自分で対応できる可能性が高い箇所を具体的に見ていきます。共通する判断基準は「表面的な汚れ・軽微な損傷であること」「失敗しても状態が悪化しないこと」の2点です。
壁紙（クロス）の画鋲穴・小さなめくれ
壁紙の補修は、原状回復を自分でやる際に最も需要が高い作業です。対応してよいのは、直径数ミリ程度の画鋲・ピンの穴、継ぎ目のわずかなめくれ、表面についた軽い手垢汚れといったレベルに限られます。画鋲穴には壁紙用の補修パテやリペアキットを使い、1箇所あたり数十円程度の材料費で目立たなくできます。
めくれた継ぎ目は、壁紙専用のジョイントコークやのりを細い刷毛で塗り、ローラーで押さえて圧着します。一般用の接着剤は変色やシミの原因になるため使わないでください。壁紙用中性洗剤を薄めて硬く絞った布で拭く程度の汚れ落としも有効です。ただし、下地のボードまで達している穴、10センチを超える破れ、カッターで切ったような直線的な裂けは、自分での補修対象から外してください。
フローリング・クッションフロア・畳の軽い傷
フローリングの浅いすり傷や凹みであれば、市販の補修用クレヨンやワックス、木部用リペアペンで色を合わせることでかなり目立たなくなります。凹みについては、当て木をして蒸しタオルとアイロンを軽く当てると木材が膨張して復元することがありますが、突板やシートフローリングでは剥離を招くため避けてください。
クッションフロアは表面の汚れであれば中性洗剤で落とせます。畳の場合、軽い汚れは固く絞った雑巾で目に沿って拭き取り、しっかり乾燥させます。一方で、水濡れによって黒く変色した箇所、めくれ上がった床材、下地の合板まで染みが達している場合は、自分での対応範囲を明確に超えています。床下まで汚染が進んでいると、表面をどれだけ拭いても臭いも汚れも残ってしまいます。
水回りの水垢・カビ・ヌメリ
浴室・洗面所・キッチン・トイレといった水回りは、自分で清掃することで最も効果が出やすい箇所です。浴室の鏡や蛇口の白い水垢はクエン酸、皮脂汚れやヌメリは重曹や中性洗剤というように、汚れの性質に合わせて洗剤を使い分けるのがポイントです。ゴムパッキンの黒カビには塩素系のカビ取り剤をキッチンペーパーで湿布し、時間を置いてから洗い流すと落ちやすくなります。
排水口や換気扇のフィルターも忘れずに掃除しましょう。ただし、塩素系と酸性の洗剤を混ぜると有毒ガスが発生するため絶対に併用しないでください。また、目に見えるカビを落としても部屋のカビ臭さが消えない場合は、壁の内部や床下など見えない場所に発生源がある可能性があります。表面を掃除するだけでは解決しないケースの見分け方については、こちらの記事も参考にしてください。
関連記事：カビ臭いのに原因がわからない！発生源の探し方・消臭方法・予防策を徹底解説
換気扇・サッシ・網戸・ベランダの清掃
見落とされがちですが、退去時のハウスクリーニング費用に影響するのがこうした付帯部分です。キッチンの換気扇（レンジフード）の油汚れは、アルカリ性洗剤に浸け置きすれば自分で十分落とせます。サッシの溝は掃除機でホコリを吸い取ってからブラシと雑巾で仕上げ、網戸は取り外して水で洗い流すときれいになります。
ベランダは、排水口の詰まりや落ち葉・土埃の堆積があると指摘を受けやすい場所です。デッキブラシで洗い流し、手すりや壁面の汚れも拭き取っておきましょう。こうした作業は特別な技術を必要とせず、時間さえかければ誰でもできるため、原状回復を自分でやることのコストパフォーマンスが最も高い領域といえます。
残置物・不用品の処分は自分でやる効果が大きい
退去時に室内へ荷物を残したまま引き渡すと、その撤去費用と処分費用が原状回復費に上乗せされます。業者に依頼すれば、単身向けのワンルームでも数万円から、量が多ければ数十万円規模になることも珍しくありません。自治体の粗大ごみ回収や資源ごみの分別を活用し、自分で処分できるものを先に減らしておけば、この部分の費用は大きく圧縮できます。
家電リサイクル法の対象となるテレビ・冷蔵庫・洗濯機・エアコンは自治体の粗大ごみでは回収できないため、リサイクル券の購入や販売店への引き取り依頼が必要です。まだ使える家具や家電はリサイクルショップやフリマアプリで売却すれば、処分費が収入に変わることもあります。ただし、量が多く自力での搬出が体力的に難しい場合や、退去日が迫っている場合は、無理をせず専門業者に相談してください。
原状回復を自分でやってはいけない5つのケース
ここからが最も重要なパートです。次に挙げるケースは、自分で手を出すと状況が悪化し、結果として費用も時間も余計にかかります。専門的な機材と技術、そして知識がなければ根本的な解決に至らない領域です。
タバコのヤニ・ペット臭が染み付いている
室内での喫煙によるヤニ汚れと臭い、ペットの尿や体臭による臭いは、原状回復トラブルの代表格です。これらは壁紙の表面だけでなく、その裏側の下地ボード、天井、エアコン内部にまで浸透します。市販の洗剤で壁を拭くと、拭いた部分だけ色が変わって「まだら」になり、かえって全面張り替えが必須になってしまいます。
また、ペットの尿はフローリングの継ぎ目から下地へ染み込み、時間の経過とともにアンモニア臭が強くなります。消臭スプレーで一時的に臭いが薄れても、湿度が上がると再び臭いが戻ってくるのはこのためです。臭気を根本から断つには、汚染箇所の特定と除去、そしてオゾン脱臭などの専門的な処理が必要になります。
カビが下地や壁の内部まで進行している
表面に生えた程度のカビは自分で除去できますが、壁紙をめくると下地ボードが黒く変色している、押し入れの奥から強いカビ臭がする、床がぶよぶよしているといった状態であれば、内部まで菌糸が入り込んでいます。この段階で市販のカビ取り剤を大量に使うと、下地の石膏ボードが水分を吸って劣化し、被害を広げてしまいます。
下地まで汚染が及んだ場合は、汚染箇所を解体・撤去したうえで消毒・消臭を行い、その後に内装を復旧するという工程が必要です。表面をきれいにするだけの作業と、汚染源を取り除く作業はまったく別物だという点を理解しておいてください。
関連記事：徹底消臭・原状回復を行うために、特殊清掃で汚染箇所の解体や除去後のリフォーム作業が必要な理由
ゴミ屋敷・汚部屋で床が見えない状態になっている
室内にゴミが堆積し、床面が見えない状態になっている場合、自分での片付けは想像以上に困難です。ゴミの下では液体が漏れて床材が腐食していたり、ゴキブリやネズミなどの害虫・害獣が繁殖していたりします。無理に作業を始めると、堆積物が崩れて怪我をする、カビの胞子や粉塵を吸い込んで体調を崩す、といったリスクがあります。
さらに、自治体のごみ収集には1回あたりの排出量に制限があるため、大量のゴミを短期間で処分しようとしても物理的に間に合いません。退去日が決まっている状況では、途中で行き詰まって結局業者に依頼することになり、二度手間になるケースが非常に多く見られます。ゴミ屋敷化した部屋の原状回復は、片付け・害虫駆除・清掃・消臭・内装復旧までを一体で進める必要があります。
火災・ボヤの煤汚れ、水漏れ・浸水の被害がある
火災やボヤが発生した部屋の煤（すす）は、粒子が非常に細かく油分を含んでいるため、通常の洗剤で拭くと汚れを引き伸ばして広げてしまいます。また、焦げ臭さは煤の除去だけでは消えず、壁の内部や天井裏に残った臭気成分への処理が欠かせません。消火活動による水損が加わっている場合は、床下の乾燥処理まで含めた対応が必要です。
水漏れや浸水も同様で、表面が乾いたように見えても壁の内部や床下には水分が残り、後からカビと臭いが発生します。こうしたケースでは、火災保険や水濡れ補償が使える可能性が高いため、自分で手を加える前に保険会社と専門業者に相談することを強くおすすめします。被害状況の写真を作業前に残しておくことも忘れないでください。
孤独死・事故物件など特殊清掃が必要な現場
室内で人が亡くなり、発見までに時間が経過した現場の原状回復は、絶対に自分で行ってはいけません。体液は床材の隙間を伝って下地や床下コンクリートにまで浸透し、目視できる範囲だけを清掃しても臭いは残ります。感染症のリスクや害虫の発生もあり、防護具と専用の薬剤、消臭機材なしでの作業は危険です。
こうした現場では、初期対応（臭気と害虫の拡散防止）、遺品整理・残置物の撤去、汚染箇所の特殊清掃、オゾン脱臭による消臭、そして内装のリフォームという段階を踏んで原状回復を進めます。費用は状況によって大きく変動しますが、事前に工程と内訳を理解しておくことで、見積もりの妥当性を判断しやすくなります。
関連記事：孤独死の特殊清掃の作業内容と現状回復にかかる費用について解説
原状回復を自分でやって「かえって高くついた」失敗パターン
費用を抑えるつもりで始めたDIYが、結果的に負担を増やしてしまうことがあります。現場でよく見かける典型的な失敗を3つ紹介します。
色柄が合わず、部分補修のつもりが全面張り替えに
壁紙やクッションフロアには膨大な種類があり、同じ品番を入手できない限り、補修箇所だけが浮いて見えてしまいます。ガイドラインでは、借主に負担を求める場合の範囲は「壁1面分」などの最小施工単位が原則とされています。しかし自分で不揃いな補修をしてしまうと、その面全体、場合によっては部屋全体の張り替えが必要と判断され、負担範囲が広がる恐れがあります。
強力な洗剤・薬剤で下地まで傷めてしまう
汚れが落ちないからと研磨剤入りのクレンザーやメラミンスポンジを強くこすりつけると、フローリングの塗膜や浴室のコーティングが剥がれ、修復不能な傷になります。塩素系漂白剤を床や壁に長時間放置して脱色させてしまう例も少なくありません。汚れを落とすつもりの作業が「新たな毀損」として自己負担の対象になってしまうのは、最も避けたい結末です。
消臭スプレーで臭いを隠しただけで再発する
市販の消臭剤・芳香剤の多くは、臭気成分を化学的に分解するのではなく、別の香りで覆い隠す仕組みです。立会いの当日は問題なく見えても、数日後に臭いが戻り、後から追加請求されるケースがあります。臭いの原因物質が残っている限り、根本解決にはなりません。臭気の有無は測定器で数値化することもできるため、専門業者は感覚だけに頼らず確認を行っています。
原状回復の費用を自分で賢く抑える5つの手順
「自分でやる」の目的が費用の圧縮であるなら、闇雲に手を動かすより、次の手順で戦略的に進めるほうがはるかに効果的です。
手順1：自分でやる作業とプロに任せる工事を切り分ける
自分でやるべきは、清掃と不用品処分、そして軽微な補修です。逆に、内装工事レベルの作業や臭気・汚染への対処はプロに任せます。この線引きを最初に決めておけば、労力の空回りを防げます。ワンルーム程度の一般的なハウスクリーニングは業者に依頼すると2〜3万円程度が目安ですが、この部分を自分で丁寧に行えば、その分の削減余地が生まれます。
手順2：見積書は「単価×数量」と最小施工単位で確認する
見積書を受け取ったら、総額ではなく内訳を確認してください。クロス張替えは施工費込みで1平方メートルあたり1,000〜1,500円程度が一般的な相場です。単価が妥当でも、施工数量が実際の壁面積より過大に計上されていれば総額は膨らみます。図面や写真と照らし合わせ、施工範囲が最小施工単位に沿っているかを確認しましょう。
手順3：自分で業者を手配できるか確認し相見積もりを取る
貸主・管理会社が業者を指定していない場合に限り、自分で業者を探して依頼すると費用を抑えられることがあります。ただし必ず事前に「自分で業者を選んでよいか」を確認してください。無断で手配すると、施工品質を理由にやり直しを求められ、二重の出費になります。許可が得られた場合は2〜3社から相見積もりを取り、作業範囲と保証内容まで含めて比較します。
手順4：火災保険・少額短期保険が使えないか確認する
見落とされがちなのが保険の活用です。賃貸契約に付帯する借家人賠償責任保険は、水漏れや火災で貸主に損害を与えた場合の賠償をカバーします。孤独死に備える少額短期保険では、原状回復費用や特殊清掃費用が補償対象になっていることもあります。加入している保険の証券と約款を確認し、対象になりそうであれば作業前に保険会社へ連絡してください。作業後では被害状況の証明が難しくなります。
手順5：早めに動いて汚損の進行を止める
カビも臭いも汚染も、時間が経つほど範囲が広がり、費用は上がっていきます。「退去日の直前にまとめてやろう」という判断が、結果的に最も高くつくパターンです。気になる箇所を見つけた時点で状態を記録し、自分で対応できるものは早めに手をつけ、難しそうなものは早い段階で専門業者に相談する。この初動の差が最終的な金額を大きく左右します。
自分での原状回復が難しいときはエバーグリーンへ
エバーグリーンは、特殊清掃による原状回復に特化した専門会社です。ゴミ屋敷の片付け、孤独死現場の特殊清掃、火災・水害の復旧、ペット臭や強い生活臭の消臭まで、「自分ではどうにもならない」状態のお部屋を数多く手がけてきました。
強みは、清掃・消臭・家財整理・内装リフォームまでを一社で完結できるワンストップ体制にあります。複数の業者に個別に依頼する必要がないため、工程の引き継ぎロスや追加費用が発生しにくく、原状回復までの期間も短縮できます。オゾン脱臭機による消臭では、作業前後に臭気測定器で数値を計測し、感覚だけに頼らない形で仕上がりを確認しています。
お見積り後の追加費用は発生せず、ご相談・お見積りは無料です。24時間365日受付で、関東全域および大分県に対応しています。まずは現在のお部屋の状況をお聞かせください。自分でできる範囲についても、率直にお伝えします。
原状回復を自分でやる際のよくある質問
Q. 自分で壁紙を張り替えても問題ありませんか？
A. 原則としておすすめできません。既存と同じ品番の壁紙を入手するのは困難で、素人施工では継ぎ目の浮きや気泡が生じやすいためです。入居者が独自に張り替えた部分は経年劣化による負担軽減が適用されにくく、施工費の満額を請求される可能性が高くなります。貼ってはがせるタイプの壁紙を使用していた場合も、下地を傷めていないか退去前に必ず確認してください。
Q. 退去前に自分で掃除すれば、ハウスクリーニング費用は免除されますか？
A. 契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担」という特約がある場合、自分で掃除をしても免除されないことが一般的です。ただし、特約に定めのない汚れや、通常のクリーニング範囲を超える汚損部分については、自分で清掃しておくことで追加請求を防げます。まずは契約書の特約の記載内容を確認しましょう。
Q. 自分で原状回復をしたのに高額請求された場合はどうすればよいですか？
A. まず精算書の内訳（施工箇所・単価・数量）の提示を求めてください。そのうえで、経過年数による減価が反映されているか、最小施工単位を超えた請求になっていないか、通常損耗・経年変化まで含まれていないかを確認します。入居時と退去時の写真があれば強力な材料になります。話し合いで解決しない場合は、各自治体の消費生活センターや国民生活センターに相談する方法もあります。
まとめ
原状回復を自分でやることは可能ですが、対象になるのは清掃・不用品処分・ごく軽微な補修に限られます。壁紙の張り替えや床材の交換といった工事レベルの作業、そしてタバコやペットの臭い、カビ、ゴミ屋敷、火災・水害、特殊清掃が必要な現場は、自分での対応範囲を超えています。
費用を抑えたいのであれば、闇雲に補修するより、「自分の負担範囲を正しく理解すること」「自分でやる作業とプロに任せる工事を切り分けること」「見積内訳を確認すること」の3点が効果的です。この順番で進めれば、無駄な出費も、後から追加請求されるリスクも避けられます。
そして、自分で手に負えないと感じたら、早い段階で専門業者に相談してください。汚染も臭いも、放置した時間の分だけ費用は上がっていきます。エバーグリーンでは無料でお見積りを承っておりますので、判断に迷った時点でお気軽にご連絡ください。
この記事について
大邑政勝
- 家財整理専門会社エバーグリーン 代表
- 一般社団法人 家財整理相談窓口 理事
- 一般社団法人 日本特殊清掃隊 理事
特殊清掃、遺品整理、火災現場復旧など10年にわたる現場経験と多種の資格を有し、豊富なノウハウで顧客第一のサービスの提供に努める。
