賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用はいくら？相場・内訳・負担する人と費用を抑えるコツを解説

賃貸物件がゴミ屋敷になってしまったとき、最も気がかりなのが原状回復費用です。「退去したいが、いくら請求されるかわからず動けない」「入居者が退去したが、どこまで請求できるのか判断できない」といった声を、借主・大家双方から数多くいただきます。賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用は、ゴミの撤去費用と内装の修復費用の二段構えになるため、通常の退去より大きく膨らみます。場合によっては総額が100万円を超えることも珍しくありません。

しかも、かかった費用の全額を借主に請求できるとは限りません。本記事では、賃貸のゴミ屋敷における原状回復費用の相場と内訳、誰がどこまで負担するのか、そして費用を抑えるための具体的な方法を専門業者の視点で解説します。

 賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用は2種類に分かれる

まず費用の全体像を整理します。賃貸のゴミ屋敷にかかる費用は、性質の異なる2つの工程で構成されており、それぞれ相場も負担のルールも異なります。

重要なのは、①を終えて初めて②の見積もりが確定するという点です。ゴミに覆われている状態では床や壁の損傷を確認できないため、撤去前の見積もりはあくまで概算にとどまります。

 総額はどのくらいになるのか

軽度のゴミ屋敷（床の一部が見えている状態）であれば、1Kで総額10万〜20万円程度に収まることもあります。一方、床全面にゴミが積み上がり、水分が下地まで染み込んでいるような重度のケースでは、50万〜100万円を超えることがあります。ファミリータイプや戸建てでは、さらに高額になります。

参考として、実際の施工事例では、1Rのゴミ屋敷で孤独死が発生し、作業員10名・5日間を要した現場で総額70万円という例があります。ゴミ屋敷に特殊清掃が重なると、この水準まで上がると理解しておくとよいでしょう。

 ゴミの撤去・片付け費用の相場

 間取り別の費用目安

※上記は一般的な相場の目安です。同じ間取りでもゴミの量と状態によって金額は大きく変わります。

注意したいのは、費用が間取りではなく「作業量」で決まるという点です。同じ1Kでも、床が見える状態なら数時間で終わりますが、腰の高さ以上、あるいは天井近くまでゴミが積もっていれば、分別と搬出の工程が増えて日数が伸び、相場の上限に近づきます。広告に表示される「1K 3万円から」という金額は、最も条件の良いケースを示していることが多いため、幅を持って捉えてください。

 費用が決まる5つの要素

• ゴミの量：トラック1台あたり、あるいは1立方メートルあたりで換算されることが多く、目安は1立方メートルで1万円前後
• 作業人数と作業時間：ゴミの量と搬出経路の条件で決まる
• 建物の条件：階数、エレベーターの有無、トラックを停められる場所があるか
• 処分費：一般ゴミより粗大ゴミや家電リサイクル法対象品のほうが単価が高い
• 追加作業の有無：害虫駆除、消臭、汚染除去などが必要かどうか

特に見落とされやすいのが建物の条件です。エレベーターのない4階、トラックが物件前に停められず数十メートル運ばなければならない、といった条件は搬出効率を大きく下げ、その分が人件費として上乗せされます。見積もりの際は必ず伝えてください。

 原状回復（内装修復）費用の相場

ゴミを撤去したあと、床や壁の状態に応じて修復工事が必要になります。ゴミ屋敷では、通常退去とは異なる工事が加わるのが特徴です。

 部位別の費用目安

 ゴミ屋敷特有の追加工事

ゴミ屋敷の原状回復が通常退去と決定的に違うのは、次の工程が加わる点です。

• 害虫駆除：ゴキブリやハエ、ダニなどが繁殖している場合、撤去と同時または直後に駆除が必要になります
• 汚染除去と下地処理：ゴミから染み出した水分がフローリングや畳を通り抜け、下地合板まで到達しているケースがあります
• 消臭・脱臭：臭気の原因物質が建材に染み込んでいる場合、薬剤処理とオゾン脱臭を行わなければ、張替え後に臭いが戻ります
• 設備の交換：便器や流し台、浴槽が使用不能なほど汚損している場合、交換が必要になります

この中で見積もりから漏れやすいのが消臭です。クロスと床を張り替えれば臭いも消えると考えられがちですが、原因物質が下地や躯体に残っていれば、気温や湿度が上がったタイミングで臭いが再発します。そうなると仕上げたばかりの内装を剥がしてやり直すことになり、費用は当初の見積もりを大きく上回ります。

 孤独死が重なった場合の費用

ゴミ屋敷と孤独死が重なるケースは、実務上けっして珍しくありません。セルフネグレクトによって片付けができなくなり、そのまま体調を崩して室内で亡くなるという経過をたどるためです。この場合、ゴミの撤去に加えて体液の除去や汚染建材の解体が必要になり、費用は一段階上がります。日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会の「第10回孤独死現状レポート」（2025年12月）では、孤独死が発生した際の原状回復費用の平均損害額は494,344円、2024年度単年では610,507円と報告されています。ゴミ屋敷が重なれば、これに撤去費用が加算されると考えてください。

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 賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用は誰が負担するのか

費用の負担区分は、借主・大家どちらの立場でも最も気になるところです。ここは原則と例外を分けて理解する必要があります。

 借主負担と貸主負担の切り分け

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年変化や通常の使用による損耗の復旧は貸主負担、借主の故意・過失や善管注意義務違反による損耗の復旧は借主負担と整理されています。ゴミ屋敷化によって生じた汚損や臭い、害虫の発生は、借主の故意・過失にあたると判断されるのが一般的です。したがって、これらの復旧費用は原則として借主が負担することになります。

 ゴミの撤去費用は原則として全額が借主負担

ゴミの撤去は経年劣化とは無関係であり、借主が持ち込んだ物を除去する作業です。そのため、後述する耐用年数の考え方は適用されず、かかった費用の全額が借主に請求される性質のものと理解しておくとよいでしょう。

 大家が全額を回収できない「耐用年数の壁」

ここが、大家・管理会社の立場で最も注意すべき論点です。ガイドラインでは、借主の負担について「建物や設備等の経年変化を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当である」とされており、裁判所も同様の考え方を取っています。つまり、借主の過失で設備が使えなくなったとしても、その設備がすでに耐用年数を過ぎていれば、残存価値はほとんどなく、交換費用の大部分は請求できないのです。

弁護士が公表している事例では、築20年の木造アパート1LDKがゴミ屋敷となり、ゴミの撤去費用約30万円を含めて総額350万円近い工事費が発生したケースが紹介されています。ゴミの撤去費用は請求できる一方、取り替えたドア・襖・フローリング・壁紙・流し台・洗面台・浴槽・便器の多くはすでに耐用年数を経過しており、設備そのものの価格の大部分は請求できないという結論になったとされています。

ただし、この場合でも設備を取り替えるための工事費（人工代など）は請求できるとされています。大家・管理会社としては、「かかった費用の全額を回収できるわけではない」という前提で資金計画を立てておく必要があります。なお、個別の事案における請求可否は契約内容や損耗の状況により異なりますので、判断に迷う場合は弁護士にご相談ください。

 相続人・連帯保証人への請求

入居者が亡くなった場合、原状回復費用はまず相続人に請求されます。相続人が相続を放棄すれば支払義務は生じませんが、連帯保証人は相続放棄をしても原則として保証人としての責任を免れません。相続放棄を検討している場合、故人の遺品を処分してしまうと相続を承認したとみなされる可能性があるため、作業を依頼する前に弁護士へ確認することをおすすめします。

 賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用が高額になる5つの理由

 ① ゴミの水分が下地まで到達している

生ゴミやペットボトルの残液などから染み出した水分は、長期間かけてフローリングや畳の下、さらに下地合板まで浸透します。表面を張り替えても下地が腐食していれば、床の沈みや臭いが残るため、下地からの交換が必要になります。この工程が入るかどうかで費用は倍近く変わります。

 ② 害虫が繁殖している

ゴミ屋敷では、ゴキブリやハエ、コバエ、ダニなどが大量に発生していることがあります。壁の内部や設備の裏側に巣を作っている場合、単発の駆除では再発するため、複数回の処理が必要になります。近隣住戸へ被害が広がっていれば、その対応も加わります。

 ③ 臭いが建材に染み込んでいる

換気をせず閉め切った状態が続くと、湿気と臭気が室内にこもり、クロスの裏側や石膏ボードにまで染み込みます。この状態では表面的な消臭剤は効果がなく、薬剤処理とオゾン脱臭による本格的な消臭工程が必要になります。

 ④ 設備の交換が必要になる

便器に汚物が堆積している、流し台が使用不能なほど汚損している、浴槽が使えないといった状態では、清掃では対応できず交換が必要です。設備交換は1箇所あたり数十万円規模になるため、総額を押し上げる最大の要因になります。

 ⑤ 発見・対応が遅れるほど被害が拡大する

ゴミ屋敷の被害は時間とともに悪化します。湿気による腐食も、害虫の繁殖も、臭いの浸透も、放置した期間に比例して進行します。管理会社が室内の状況を把握できないまま数年が経過し、退去時に初めて判明したというケースでは、費用が跳ね上がります。

 賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用を抑える5つの方法

 ① できるだけ早い段階で相談する

最も効果が大きいのがこれです。ゴミの量が少ないうちに対応すれば撤去費用が抑えられるだけでなく、下地の腐食や臭いの浸透が進む前に手を打てるため、内装工事の範囲そのものを小さくできます。「もう手遅れかもしれない」と感じている段階でも、1日でも早く相談することで費用は変わります。

 ② 自分で片付けられる範囲は片付けておく

ゴミの量が減れば、その分だけ処分費と作業時間が減ります。自治体の一般ゴミ・粗大ゴミとして処分できるものを事前に出しておくだけでも、費用を圧縮できます。ただし、無理は禁物です。害虫が発生している、悪臭が強い、床が抜けそうといった状況では、防護なしで作業すると健康を害する恐れがあります。安全に手を付けられる範囲かどうかを見極めてください。

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 ③ 買取・リサイクルを活用する

ゴミ屋敷であっても、まだ使える家電や家具、貴金属、ブランド品などが埋もれていることがあります。買取に対応している業者であれば、買取額を作業費用から差し引けるため、実質的な負担を減らせます。ゴミとして処分すれば費用がかかるものが、買取に回れば費用を下げる方向に働くという点は覚えておいてください。

 ④ 撤去から内装復旧までを一社にまとめる

ゴミの撤去を不用品回収業者、清掃をクリーニング業者、内装工事をリフォーム会社に分けて発注すると、それぞれに出張費や諸経費が発生し、日程調整にも時間がかかります。さらに、撤去後に判明した下地の損傷が正確に引き継がれず、施工後に臭いが再発するといった問題も起きます。撤去・害虫駆除・消臭・内装復旧までを一社で見積もれる業者に依頼するほうが、総額でも工期でも有利になることがほとんどです。

 ⑤ 相見積もりを3社程度取る

同じ現場でも業者によって金額に差が出ます。3社を目安に見積もりを取り、作業範囲を揃えて比較してください。その際、総額だけでなく「害虫駆除は含まれるか」「消臭はどの工程まで行うか」「内装復旧は含まれるか」を確認しないと、条件が違うものを比べることになります。なお、現地を見ずに金額を確定させる業者や、即決を迫る業者は避けたほうが賢明です。

 立場別｜いま取るべき行動

 借主の場合：退去前に片付けてから引っ越す

ゴミ屋敷の状態のまま引っ越そうとしても、一般的な引っ越し業者は荷物の梱包・運搬までしか対応せず、不要物やゴミの処分は対象外です。見積もり時に室内の状態を知られると、片付けを求められるか、作業不可と判断されて断られてしまうこともあります。まずゴミの撤去を専門業者に依頼し、そのうえで引っ越しの手配をするという順序が確実です。

また、退去してから大家側で撤去・原状回復を行った場合、その費用がそのまま請求されます。自分で業者を選んで先に対応したほうが、金額をコントロールしやすくなります。

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 大家・管理会社の場合：早期発見の仕組みをつくる

ゴミ屋敷は、退去時に初めて判明すると被害が最大化します。管理会社による定期的な訪問や、共用部の巡回、近隣住戸からの苦情への早期対応といった仕組みがあれば、室内に入れなくても臭いや虫の発生といった兆候から異変を察知できます。前述の耐用年数の壁がある以上、発生後に回収するより、発生を早く捉えるほうが経済的にも合理的です。

あわせて、孤独死保険（少額短期保険）など、原状回復費用や残置物処理費用を補償する保険の活用も検討に値します。保険料は1部屋あたり月額数百円程度からとされており、突発的な出費のリスクを軽減できます。

 依頼先の選び方

賃貸のゴミ屋敷の原状回復では、依頼先の選定が費用と仕上がりを大きく左右します。次の点を確認してください。

• 撤去だけでなく、害虫駆除・消臭・内装復旧まで一社で対応できるか
• 廃棄物の運搬・処分に必要な許可を持っているか（無許可業者による不法投棄は依頼者側の責任問題に発展する恐れがあります）
• 現地調査を行ったうえで見積もりを作成するか
• 見積書に工程ごとの内訳・数量・単価が明記されているか
• 追加費用が発生する条件が事前に示されているか
• 消臭の完了をどのように確認するか説明できるか（臭気測定器による数値確認など）
• 近隣への配慮（社名を出さない車両での訪問、作業時間帯の調整）に対応できるか

 賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用に関するよくある質問

Q. 敷金だけで原状回復費用を賄えますか？

A. ゴミ屋敷の場合、敷金だけでは足りないケースがほとんどです。敷金は家賃1〜2か月分であることが多い一方、ゴミ屋敷の原状回復費用は数十万円規模になるためです。不足分は別途請求されます。

Q. 費用を一括で払えない場合はどうすればよいですか？

A. クレジットカード払いに対応している業者もあります。また、支払いが難しい場合は、管理会社や保証会社に早めに事情を相談することで、分割や支払い猶予に応じてもらえる可能性があります。連絡を絶つと状況が悪化するため、必ず相談してください。

Q. ゴミ屋敷を理由に強制退去させられることはありますか？

A. ゴミ屋敷になったという事実だけで直ちに強制退去となるわけではありません。ただし、悪臭や害虫の発生で近隣に実害が及び、改善の求めに応じない状態が続けば、契約解除に至る可能性はあります。個別の判断については専門家にご相談ください。

Q. 見積もりは撤去前にもらえますか？

A. 概算であれば可能ですが、ゴミに覆われた状態では床や壁の損傷を確認できないため、内装工事の金額まで含めた確定見積もりは撤去後になります。撤去費用と内装工事費用を分けて提示し、撤去後に内装部分を確定させる進め方が現実的です。

Q. 近隣に知られずに作業してもらえますか？

A. 実績のある業者であれば、社名を表示しない車両での訪問や作業時間帯の配慮に対応できます。問い合わせの段階でその旨を伝えてください。

 まとめ｜賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用は「早さ」で決まる

本記事の要点を整理します。

• 費用はゴミの撤去費用と内装修復費用の2種類に分かれ、総額は10万円台から100万円超まで幅がある
• 撤去費用は間取りではなくゴミの量と搬出条件で決まる
• ゴミ屋敷特有の工程として、害虫駆除・下地処理・消臭・設備交換が加わる
• ゴミ屋敷化による汚損は借主負担が原則だが、設備は耐用年数を超えていれば大家が全額を回収できない
• ゴミの撤去費用は経年劣化と無関係のため、全額が借主に請求される性質のもの
• 費用を抑える最大の方法は、1日でも早く相談すること
• 撤去から内装復旧までを一社にまとめると、総額・工期の両面で有利になる

賃貸のゴミ屋敷の原状回復費用は、放置した期間にほぼ比例して増えていきます。ゴミの量が増えるだけでなく、湿気による下地の腐食、害虫の繁殖、臭いの浸透が同時に進行するためです。逆にいえば、動き出すのが早いほど、必要な工程は少なくて済みます。

エバーグリーンは、特殊清掃による原状回復に特化した専門会社です。一般の清掃業者や不用品回収業者では対応できないレベルのゴミ屋敷にも対応し、ゴミの撤去から害虫駆除、汚染除去、消臭・消毒、壁紙や床の張替えといった内装復旧までを一社で完結できる体制を整えています。

どんなにモノに溢れたお部屋でも、一品ずつ確認しながら仕分けを行い、貴重品の探索にも対応します。作業前後には臭気測定器で数値を計測し、確実に消臭が完了したことを確認したうえで復旧工事へ進みます。ご成約以降に追加の費用は発生しません。関東全域および大分県に対応し、ご相談・お見積もりは無料、24時間365日受け付けております。

この記事について

監修

大邑政勝

• 家財整理専門会社エバーグリーン 代表
• 一般社団法人 家財整理相談窓口 理事
• 一般社団法人 日本特殊清掃隊 理事

特殊清掃、遺品整理、火災現場復旧など10年にわたる現場経験と多種の資格を有し、豊富なノウハウで顧客第一のサービスの提供に努める。