原状回復費用は誰がいくら払う？相場・負担割合から特殊なケースまで専門家が解説

賃貸物件から退去するとき、多くの人が不安に感じるのが「原状回復費用」です。壁紙や床の張り替え、設備の交換など、どこまでが借主の負担で、いくら請求されるのかが分かりにくく、退去時のトラブルにも発展しがちです。さらに孤独死や火災、水害といった特殊な状況では、通常の清掃では対応できず、原状回復費用が高額になるケースも少なくありません。この記事では、原状回復費用の基本的な考え方から部位別の相場、借主と貸主の負担割合、そして特殊清掃を伴うケースの費用と負担者まで、原状回復のプロが分かりやすく解説します。適正な費用を知り、無用なトラブルや過大な請求を避けるための参考にしてください。

原状回復費用とは？まず知っておきたい基本の考え方

原状回復費用とは、賃貸借契約が終了して物件を明け渡す際に、部屋を貸主へ返すために必要となる修繕費用のことです。原状回復費用を正しく理解するには、まず「原状回復」という言葉の意味と、費用を負担する範囲の考え方を押さえておく必要があります。

「原状回復」は入居時の状態に戻すことではない

多くの人が誤解しがちですが、原状回復とは「入居した当初のまっさらな状態に戻すこと」ではありません。国土交通省のガイドラインでは、原状回復を「借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使い方によって生じた損耗・毀損を元に戻すこと」と定義しています。つまり、普通に生活していて自然に生じる傷みまで借主が負担する必要はない、というのが原状回復費用の大前提です。

通常損耗・経年劣化は借主負担にならない

日焼けによる壁紙の変色や、家具を置いたことでできた床のへこみ、テレビや冷蔵庫の後ろの黒ずみなどは「通常損耗」や「経年劣化」に当たり、原状回復費用として借主に請求することはできません。2020年施行の改正民法でも、通常損耗・経年劣化は借主の原状回復義務の対象外であることが明文化されました。原状回復費用を請求されたら、まずその内容が通常損耗に当たらないかを確認することが重要です。

借主が負担する原状回復費用の範囲

一方で、借主の不注意や故意によって生じた損傷は原状回復費用として借主が負担します。具体的には次のようなケースが該当します。

• 飲み物をこぼして放置してできた床のシミ・カビ
• タバコのヤニや臭いが染み付いた壁紙（クロス）の張り替え
• ペットによる柱や壁の傷、アンモニア臭
• 引っ越し作業や不注意でつけた壁の大きな穴・へこみ

これらは「適切に使っていれば防げた損傷」と判断されるため、原状回復費用は借主負担となるのが一般的です。

【部位別】原状回復費用の相場一覧

原状回復費用は、どの部位をどの程度修繕するかによって大きく変動します。数千円で済む補修から、設備交換で数十万円かかるものまで幅広いのが特徴です。ここでは代表的な部位ごとの原状回復費用の相場を一覧で紹介します。

内装（壁紙・床・畳）の原状回復費用

退去時にもっとも多いのが、壁紙クロスや床材といった内装の原状回復費用です。おおよその目安は次のとおりです。

壁紙は下地の石膏ボードまで傷んでいると費用が上がり、総額で6万円前後になることもあります。原状回復費用の見積書では、施工範囲と単価をあわせて確認しておきましょう。

設備（キッチン・浴室・トイレ）の原状回復費用

設備の交換を伴う原状回復費用は、金額が大きくなりやすい部分です。とはいえ、経年劣化による設備の交換は本来オーナー負担となるケースが多いため、請求内容の妥当性を必ず確認しましょう。

賃貸オフィス・店舗の原状回復費用は住宅と異なる

住宅と混同されやすいのが、賃貸オフィスや店舗の原状回復費用です。事業用物件では、住宅のような国土交通省ガイドラインの保護が及びにくく、契約で「借主が全額を負担し、スケルトン（内装をすべて撤去した状態）で返還する」と定められているケースが一般的です。そのため、間仕切りや造作の撤去、配線・空調の復旧まで含めて、坪あたり数万円〜という単位で原状回復費用がかかります。事業用の場合は経年劣化分が差し引かれないことが多く、住宅より原状回復費用が高額になりやすい点に注意が必要です。契約書の原状回復に関する条項を、入居前に必ず確認しておきましょう。

ハウスクリーニングの原状回復費用と注意点

退去時のハウスクリーニング費用は、1R〜2LDK程度で約1万5千〜7万円が目安です。ハウスクリーニングは本来オーナー負担とされますが、賃貸借契約書に「借主負担」とする特約が明記され、金額が相場の範囲で明確に示され、契約時に借主が合意している場合には、借主に原状回復費用として請求できるとされています。特約の有無は、原状回復費用トラブルで最も争点になりやすいポイントです。

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原状回復費用は誰が負担する？借主と貸主の負担割合

原状回復費用のトラブルで最も多いのが「誰がいくら負担するのか」という点です。負担割合は国土交通省のガイドラインが判断基準となっており、原則として損傷の原因と、その設備の使用年数によって決まります。

借主が負担するケース・貸主が負担するケース

負担区分の基本的な考え方は、「誰の責任で生じた損傷か」で判断します。通常損耗・経年劣化は貸主、故意・過失による損傷は借主、というのが原状回復費用の原則です。

• 貸主負担：日焼けによる変色、家具設置跡、設備の寿命による交換 など
• 借主負担：タバコ・ペットによる汚損、こぼしたシミ、故意・過失の破損 など

減価償却で借主の負担額は下がる

原状回復費用でぜひ知っておきたいのが「減価償却」の考え方です。壁紙や設備は年数の経過とともに価値が下がるため、借主が全額を負担するわけではありません。たとえば壁紙クロスの耐用年数は6年とされ、居住年数が長いほど借主の負担割合は小さくなります。

【計算例】修繕費1万円の壁紙クロス／耐用年数6年（72カ月）／居住2年（24カ月）の場合、借主の負担割合は「1−（24÷72）＝約66％」となり、借主負担は約6,600円、残りの約3,400円は貸主負担となります。原状回復費用を請求されたときは、減価償却が正しく反映されているかを確認しましょう。

敷金で相殺されるしくみ

借主が負担すべき原状回復費用は、入居時に預けた敷金の範囲内で相殺されるのが一般的です。原状回復費用が敷金より少なければ差額は返還され、逆に敷金を超える場合は追加で請求されます。敷金の精算内容と原状回復費用の内訳は必ず突き合わせて確認してください。

特殊な状況で発生する原状回復費用【専門家が解説】

一般的な賃貸退去とは別に、孤独死・事故物件・火災・水害といった特殊な状況では、通常のハウスクリーニングやリフォームでは対応できず、専門的な特殊清掃を伴う原状回復費用が発生します。ここは費用が高額になりやすく、負担者の判断も複雑になるため、原状回復のプロとして詳しく解説します。

孤独死・事故物件の原状回復費用

孤独死が発生した部屋では、体液による床材の汚染、強い腐敗臭、害虫の発生などが重なり、内装をすべて撤去して消臭・脱臭までを行う本格的な原状回復が必要になります。日本少額短期保険協会のレポートによると、孤独死に伴う原状回復（特殊清掃）費用の平均は約40万円、遺品・残置物の処理まで含めると平均約60万円が相場とされています。発見までの時間が長いほど汚染が進行し、状況によっては原状回復費用が100万円を超えることもあります。逆に、発見が早く汚染が軽度であれば10万円程度で収まるケースもあります。

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火災・ボヤによる原状回復費用

火災やボヤの後は、燃えた部分の解体・撤去だけでなく、壁や天井に付着した煤（すす）の除去、焦げ臭・煙臭の消臭が欠かせません。臭いは建材の奥まで染み込むため、表面を拭き取るだけでは再発し、オゾン脱臭などの専門処理を伴う原状回復費用が必要になります。被害範囲が一室のみか、建物全体に及ぶかによって費用は大きく変わり、スケルトン状態まで解体してからの復旧となると高額化します。火災の原状回復費用は、加入している火災保険で補償できる場合があるため、契約内容の確認が重要です。

水害・浸水による原状回復費用

台風や豪雨による床上・床下浸水では、水を抜いた後の乾燥、泥の撤去、消毒、カビ対策までを行わないと、後から悪臭やカビ被害が広がります。見た目が乾いていても壁の内部や床下に水分が残ることが多く、放置すると原状回復費用がかえって膨らむため、早期の専門対応が費用を抑える鍵になります。水害の原状回復費用も、火災保険の水災補償や罹災証明を活用できるケースがあります。

特殊な原状回復費用は誰が負担する？保険の活用

孤独死などの特殊な原状回復費用は、賃貸の場合、まず連帯保証人へ、次に法定相続人へと請求されるのが一般的です。ただし相続放棄をすると支払い義務を負わないため、負担者の確定には注意が必要です。持ち家の場合は相続人が負担します。こうした費用は、大家が加入する「孤独死保険」、故人が加入していた「少額短期保険」、建物の「火災保険」の特約などで補償される場合があり、自己負担額を大きく減らせる可能性があります。原状回復費用の請求を受けたら、まず適用できる保険がないかを確認しましょう。

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原状回復費用を抑え、トラブルを防ぐポイント

原状回復費用は、事前の備えと確認によって適正化できます。過大な請求を避けるための実践的なポイントを紹介します。

退去時は必ず立ち会いを行う

退去時は貸主・借主が一緒に室内を確認し、修繕が必要な箇所と負担区分をその場で明確にしておくことが、原状回復費用トラブルを防ぐ最も効果的な方法です。立ち会いをしないと、後から身に覚えのない高額な原状回復費用を請求される原因になります。入居時の写真を残しておくと、経年劣化との切り分けに役立ちます。

相見積もりで適正価格を見極める

特に特殊清掃を伴う原状回復では、業者によって費用が大きく異なります。可能であれば複数社から見積もりを取り、作業範囲と金額を比較することで、適正な原状回復費用を把握できます。極端に安い見積もりは、後から追加費用を請求されるリスクもあるため、内訳の明確さを重視しましょう。

不当な請求は第三者機関へ相談する

提示された見積書や精算書に納得できない場合、その場でサインする必要はありません。持ち帰って検討でき、サインしなくても追加の家賃が発生することはありません。原状回復費用や敷金返還で折り合いがつかないときは、消費生活センターや自治体の相談窓口など第三者機関へ相談することをおすすめします。

原状回復はワンストップ対応の専門業者へ

原状回復費用は、通常損耗と借主の故意・過失を切り分け、減価償却を反映させることで、本来負担すべき適正な金額が見えてきます。一方で、孤独死・火災・水害などの特殊な状況では、清掃・消臭・解体・リフォームまで幅広い工程が必要となり、複数の業者に分けて依頼すると費用も手間も増えてしまいます。

エバーグリーンは、特殊清掃による原状回復に特化した専門会社です。汚染物の除去や解体、バイオ消臭・オゾン脱臭、遺品整理、壁紙や床の張り替えといったリフォームまで、原状回復に必要な工程を一社完結（ワンストップ）で対応します。見積もり後の追加費用は発生せず、24時間365日の相談受付で緊急時にも即日対応。原状回復費用でお困りの際は、まずは無料のお見積もり・ご相談をご利用ください。

この記事のまとめ

• 原状回復は「入居時に戻す」ことではなく、故意・過失による損傷を回復すること
• 通常損耗・経年劣化は貸主負担、故意・過失は借主負担が原則
• 原状回復費用は減価償却され、居住年数が長いほど借主負担は下がる
• 孤独死などの特殊清掃を伴う原状回復費用は平均約40万円〜、保険活用が鍵
• 立ち会い・相見積もり・第三者相談でトラブルと過大請求を防げる

この記事について

監修

大邑政勝

• 家財整理専門会社エバーグリーン 代表
• 一般社団法人 家財整理相談窓口 理事
• 一般社団法人 日本特殊清掃隊 理事

特殊清掃、遺品整理、火災現場復旧など10年にわたる現場経験と多種の資格を有し、豊富なノウハウで顧客第一のサービスの提供に努める。